İzmir Miras Avukatı

İzmir Miras Avukatı Çalışma Alanı ve Şehre Özgü Uyuşmazlıklar

İzmir miras avukatı arayan ailelerin karşılaştığı tablo, diğer büyükşehirlerden belirgin biçimde farklıdır çünkü şehir hem kıyı turizmi hem de Ege iç kesimindeki tarım ekonomisi üzerinde oturmaktadır. Bir ailenin terekesinde aynı anda Çeşme’de yazlık bir taşınmaz, Ödemiş’te zeytinlik, Konak’ta eski bir kat mülkiyetli daire ve Kemeraltı’nda bir dükkân bulunabilmekte, bu çeşitlilik paylaşım davalarının standart bir şablonla yürütülmesini zorlaştırmaktadır. Taşınmazların bir kısmı onlarca yıl öncesinden kalma tapu kayıtları üzerinden devredilmiş olduğu için kadastro öncesi belgelerle güncel tapu sistemi arasında çelişki çıkması sıkça karşılaşılan bir durumdur.

Şehrin bir başka belirleyici özelliği, Almanya başta olmak üzere Avrupa ülkelerine 1960’lardan itibaren göç vermiş bir nüfus profiline sahip olmasıdır. Bugün İzmir’de açılan pek çok miras davasında mirasçılardan bazıları Almanya, Hollanda, Avusturya veya Fransa’da ikamet etmektedir. Bu durum yabancı noter onaylı belgelerin Türkçeye çevirisi, apostil şerhi, vekâletnamenin düzenlenmesi ve Türkiye’deki süreçte temsil konularını uzmanlık gerektiren alanlar hâline getirmektedir. Avukat500.com verilerine göre İzmir avukatlarına yapılan başvuruların önemli bir bölümünde yurt dışı bağlantısı bulunmaktadır.

İzmir’de En Sık Görülen Miras Davası Türleri

İzmir’de yürütülen miras davalarının büyük bir kısmı üç ana başlıkta yoğunlaşır; bunlar ortaklığın giderilmesi, muris muvazaası ve tenkis talepleridir. Bu üç başlıktaki dava hacminin yüksek olmasının nedeni hem taşınmaz çeşitliliği hem de kıyı şeridindeki rayiç bedel artışlarıdır. Özellikle son yirmi yılda Urla, Çeşme ve Seferihisar hattında arazi fiyatlarının hızla yükselmesi, geçmişte önemsiz görülen tarım parsellerini aniden milyonlarca liralık mirasa dönüştürmüştür.

Rayiç bedeldeki bu artış, daha önce sessiz kalmış mirasçıları dava açmaya yönlendirmiştir. Miras bırakanın sağlığında tek çocuğuna devrettiği bir tarlanın sonradan imar değişikliğiyle yüksek değere ulaşması muris muvazaası davalarının başlıca tetikleyicisi hâline gelmiştir. Bu davaların İzmir ayağında arazinin değer artışına dair emsal satışlar, imar durumu raporları ve tapu kayıtlarındaki geçmiş işlem izleri delil olarak değerlendirilmektedir.

Urla ve Çeşme’deki yazlıklarda ortaklığın giderilmesi davası nasıl yürütülür?

Urla ve Çeşme’deki yazlık taşınmazlar çoğunlukla birkaç kardeş ya da kuzen arasında hisseli olarak devredilmiştir. Mirasçıların bir kısmı taşınmazı satmak, diğer kısmı ise ailenin ortak kullanımında tutmak istediğinde anlaşma sağlanamaz. Bu noktada devreye ortaklığın giderilmesi davası girer. Dava sonucunda taşınmaz ya ayni paylaşımla ya da satış suretiyle tasfiye edilir; Çeşme’deki pek çok bağımsız bölümlü site içi taşınmaz fiziki olarak bölünemediği için satış yoluyla tasfiye daha yaygındır.

İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen bu davalarda taşınmazın satış şekli, asgari değer, satış memurunun atanması ve arttırma şartnamesi konuları ayrı ayrı ele alınır. Dava süresince taşınmazın kullanımı, aidatların kimin tarafından ödeneceği ve kira gelirinin nasıl paylaşılacağı da tartışma konusu olabilmektedir. Kıyı ilçelerindeki yazlıklarda taşınmazın deniz görür ya da birinci sırada olup olmaması, satış bedelinin tespitinde belirleyici unsurlardan biridir.

Ödemiş, Tire ve Bergama’daki tarım arazileri mirasçılar arasında nasıl paylaşılır?

İzmir’in iç kesimindeki Ödemiş, Tire, Bayındır, Bergama ve Kınık ilçelerinde zeytinlik, bağ, tütün tarlası ve meyve bahçeleri yoğun olarak bulunur. Bu araziler çoğunlukla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki asgari tarımsal arazi büyüklüğü hükümlerine tabidir. Bu nedenle bir zeytinliğin kardeşler arasında fiilen bölünmesi her zaman mümkün değildir; bölünemeyen arazilerde mirasçılardan birinin diğerlerinin payını almasına ya da tamamının satışına gidilir.

Ödemiş ve Tire’de sıkça karşılaşılan bir diğer durum, bir kardeşin yıllarca araziyi fiilen işletmesi ve emek harcaması nedeniyle diğer mirasçıların satışa razı olmamasıdır. Böyle davalarda tarımsal ürün gelirinin hesabı, bakım masrafları ve işleten mirasçının önalım hakkı devreye girer. Bu teknik meseleler tarım hukukuyla miras hukukunun kesişim noktasında değerlendirildiği için dosya yönetimi özel bir dikkat gerektirir.

İzmir’de muris muvazaası davasının özgün koşulları nelerdir?

Muris muvazaası, miras bırakanın ölmeden önce mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazı başkasına — çoğu zaman çocuklarından birine — görünüşte satış yoluyla devretmesi durumudur. İzmir’de bu davanın özgün tarafı, taşınmazların önemli bir kısmının satış tarihi itibarıyla kıyı ya da imarlı alanlarda yer alıyor olmasıdır. Yargılama sırasında devir tarihindeki emsal satış bedelleri, muris ile alıcı arasındaki yakınlık derecesi ve devirde bedel ödenip ödenmediği titizlikle incelenir.

Ege bölgesinde özellikle baba-kız ya da anne-oğul arasındaki devirlerde bedelin bankadan geçmemiş olması, devir tarihinde murisin ileri yaşta veya hasta olması ve diğer mirasçıların devirden haberinin olmaması muvazaa iddiasını güçlendiren unsurlardır. İzmir Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülen bu davalarda emsal satış kayıtları genellikle tapu sicil müdürlüklerinden ve belediye imar arşivlerinden temin edilir.

Yurt Dışında Yaşayan Mirasçılarla Yürütülen Süreçler

İzmir’in Ege Bölgesi’nden Avrupa’ya işçi göçü vermiş olması, bugün miras davalarında yurt dışı bağlantılı mirasçıların önemli bir yer tutmasına neden olmuştur. Dava açacak ya da açılmış bir davada taraf sıfatı taşıyan mirasçı Türkiye dışında ikamet ediyorsa işlemler vekâletname üzerinden yürütülür. Bu vekâletnamenin Türkiye konsolosluğunda düzenlenmesi ya da ikamet edilen ülke noteri tarafından düzenlenip apostil şerhi ile Türkçe’ye yeminli tercümesi yapılarak Türkiye’de işleme konulması gerekir.

Yurt dışında yaşayan mirasçının terekeye dâhil bankada hesap açma, tapu devri, veraset ilamı alma ve dava açma yetkilerinin vekâletnamede ayrı ayrı belirtilmesi gerekir. Eksik düzenlenmiş bir vekâletname nedeniyle mahkemeden dönen dosyalar zaman kaybına yol açar; bu nedenle vekâletnamenin İzmir’deki sürecin tamamını kapsayacak şekilde düzenlenmesi başından itibaren önemlidir.

Almanya veya Hollanda’da yaşayan mirasçı İzmir’deki dava sürecini nasıl yönetir?

Almanya, Hollanda veya Avusturya’da yaşayan bir mirasçı İzmir’deki miras davasına doğrudan katılmak zorunda değildir. Vekil aracılığıyla tebligat alabilir, duruşmalara temsilci yollayabilir ve keşif gibi işlemlerde taraf sıfatıyla temsil edilebilir. Ancak kimi ihtiyati tedbir taleplerinde ya da ön sorulan sorulara cevap verilmesi gereken durumlarda mirasçının bizzat İzmir’e gelmesi ya da mahal konsolosluğunda yazılı beyan vermesi istenebilir.

Yurt dışındaki mirasçının Türkiye’deki gelirlerine ilişkin vergisel yükümlülükleri de süreçle birlikte gündeme gelir. Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin süresinde verilmemesi halinde gecikme faizi ve ceza işletilir; bu nedenle yurt dışındaki mirasçının vergi dairesiyle ilişkisinin de vekâleten takip edilmesi önerilir. Avukat500.com verilerine göre İzmir’de açılan sınır aşan miras dosyalarının önemli bir kısmı bu vergi beyanı ile tapu devri koordinasyonunu konu edinmektedir.

Yabancı ülkede düzenlenen vasiyetname İzmir’de geçerli midir?

Yabancı ülkede düzenlenmiş vasiyetname, düzenlendiği ülkenin kendi şekil kurallarına uygun olmak ve Türk kamu düzenine aykırı hükümler içermemek koşuluyla İzmir’de de hukuki sonuç doğurur. Vasiyetnamenin açılıp tenfizi için İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne başvurulur. Bu aşamada vasiyetnamenin aslı, düzenleyen makamın onay belgesi, apostil şerhi ve yeminli tercümesi dosyaya eklenir.

Türk hukukunda saklı paya sahip mirasçıların hakları yabancı vasiyetname ile ortadan kaldırılamaz. Bu nedenle yurt dışında düzenlenmiş ve saklı payları aşan tasarrufları içeren bir vasiyetnameye karşı tenkis davası açma imkânı mevcuttur. Tenkis davası vasiyetnamenin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.

Aile İşletmeleri ve Şirket Payının Mirasla Devri

İzmir’in ekonomik yapısında aile işletmeleri önemli bir yer tutar. Kemeraltı’nın küçük üretici esnafından Kemalpaşa ve Bornova’daki orta ölçekli sanayi firmalarına, Bergama’daki tarım ürünü işleme tesislerine kadar pek çok işletme aile sermayesiyle kurulmuştur. Bu işletmelerde ortaklardan birinin vefatı; şirket paylarının mirasçılar arasında paylaşımı, ortaklar kurulunun yeniden yapılandırılması ve işletmenin süreklilik sorunu gibi konuları gündeme getirir.

Limited şirket paylarının devrinde ortaklar kurulu onayının aranması, anonim şirketlerde ise payın pay defterine işlenmesi gereklidir. Aile şirketlerinde şirket ana sözleşmesine konulan mirasla devri sınırlayan hükümlerin geçerliliği ise tartışmalıdır. Mirasçının ortak sıfatı kazanıp kazanmayacağı, pay bedelinin nasıl ödeneceği ve şirketin faaliyetini sürdürüp sürdüremeyeceği konuları İzmir ticaret mahkemelerinde görülen davalarla çözüme kavuşturulur.

Aile şirketinden kalan pay ortaklar arasında nasıl paylaşılır?

Bir aile şirketinin kurucusu vefat ettiğinde payı mirasçılara elbirliği mülkiyeti halinde geçer. Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak bir mirasçıya payı devredebilir ya da şirketten çıkmayı talep edebilir. Anlaşma sağlanamadığı durumda şirket ana sözleşmesindeki düzenleme, Türk Ticaret Kanunu hükümleri ve varsa pay sahipleri arasındaki sözleşmeler birlikte değerlendirilir. İzmir’de bu tür davalar çoğunlukla şirket değerinin gerçek değerinin altında beyan edilip edilmediği tartışmasıyla birlikte yürür.

Şirket değerinin tespiti için mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporunda şirketin aktifleri, pasifleri, son üç yıl bilançoları ve sektördeki emsal çarpanları incelenir. Gerçek pay değerinin altında devir gerçekleştirilmesi mirasçılar için muvazaa iddiasının konusu olabilir.

Tereke, Veraset İlamı ve Mirasın Reddi Süreçleri

Miras sürecinin ilk basamağı veraset ilamının alınmasıdır. Veraset ilamı mirasçıların kim olduğunu ve pay oranlarını gösteren bir mahkeme ya da noter belgesidir. İzmir’de veraset ilamı ya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ya da noterden alınabilir; yabancılık unsuru taşıyan dosyalarda ise yalnızca mahkeme yetkilidir. Veraset ilamı olmadan tapu devri, banka hesabının çözülmesi ve aracın plaka devri işlemleri yapılamaz.

Tereke tespiti ise miras bırakanın mal varlığının ve borçlarının resmi olarak belirlenmesi amacıyla açılan bir süreçtir. Özellikle mirasçılardan birinin terekeyi sakladığı şüphesi varsa tereke tespiti talebi önem kazanır. Bu talep üzerine mahkeme tapu, banka, SGK, vergi dairesi ve trafik tescil kayıtlarını resen sorgulayabilir.

İzmir’de veraset ilamı hangi mahkemeden alınır?

İzmir’de veraset ilamı talebi herhangi bir Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yapılabilir; yerleşim yeri zorunluluğu yoktur. Ancak uygulamada mirasçıların çoğunluğunun bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir. Konak, Karşıyaka, Bayraklı ve Bornova adliyelerinde çok sayıda veraset ilamı talebi gün içinde karara bağlanmakta olup süreç yabancılık unsuru olmayan dosyalarda bir iki hafta içinde tamamlanabilmektedir.

Yabancılık unsuru taşıyan — yani mirasçılardan birinin yabancı uyruklu olduğu ya da miras bırakanın yurt dışında vefat ettiği — dosyalarda noter veraset ilamı düzenleyemez; bu durumda mutlaka mahkemeye başvurulmalıdır. Bu ayrım İzmir’deki pek çok aileyi doğrudan ilgilendirmektedir.

Mirasın reddi süresi kaçırıldığında hangi yollar kalır?

Mirasın reddi için yasal süre, mirasçının mirasçı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren üç aydır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırıldığında mirasın hükmen reddi yoluna başvurulabilir. Hükmen ret, miras bırakanın borca batık olduğunun tespitiyle mirasın zaten reddedilmiş sayılması esasına dayanır.

İzmir Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılan hükmen ret davalarında miras bırakanın SGK borçları, icra takipleri, vergi borçları ve banka kredileri kapsamlı olarak incelenir. Eğer toplam borç tereke aktifini aşıyorsa miras hükmen reddedilmiş sayılır ve alacaklılar mirasçılardan herhangi bir talepte bulunamaz.

Tereke tespiti İzmir Adliyesi’nde nasıl talep edilir?

Tereke tespiti talebi, miras bırakanın son yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe verilerek açılır. Dilekçede murisin kimlik bilgileri, mirasçıların listesi, bilinen mal varlığı kalemleri ve tespit talebinin gerekçesi açıkça yer almalıdır. Mahkeme tereke defteri tutulmasına karar verdiğinde tapu, banka ve ilgili resmi kurumlara yazı yazılarak mal varlığı kalemleri belirlenir.

İzmir’de tereke tespiti sürecinin ortalama altı ay ile bir yıl arasında sonuçlandığı gözlemlenmektedir. Bu süre bankaların ve SGK’nın yazışmalara cevap verme hızına, murisin mal varlığının büyüklüğüne ve mirasçı sayısına göre değişiklik göstermektedir.

İzmir Miras Avukatlarının İş Akışında Yer Alan Temel Adımlar

Miras avukatı dosyanın niteliğine göre farklı adımlar izlese de İzmir’deki uygulamada genel olarak aşağıdaki iş kalemleri gündeme gelmektedir. Bu adımların bir kısmı idari, bir kısmı ise yargısaldır. Hangi adımın öne geçeceği terekenin yapısına ve mirasçılar arasındaki anlaşma düzeyine bağlıdır.

• Tapu, banka, SGK ve trafik kayıtları üzerinden terekenin ön envanterinin çıkarılması
• Veraset ilamı için Sulh Hukuk Mahkemesi ya da noter başvurusunun hazırlanması
• Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin süresinde vergi dairesine verilmesi
• Tapu devri için ilgili tapu müdürlüğünde mirasçılar adına intikal işleminin yürütülmesi
• Ortaklığın giderilmesi ya da muris muvazaası davası için dilekçe ve delil dosyasının hazırlanması
• Yurt dışındaki mirasçılarla vekâletname, apostil ve tercüme koordinasyonunun sağlanması
• Yargılama aşamasında keşif, bilirkişi ve tanık sürecinin takibi

Her dosyada bu adımların hepsi yer almaz. Ancak İzmir’de görülen miras davalarının büyük bölümünde bu iş kalemlerinden en az dördü birlikte yürütülmektedir.

Miras Davasında Hazırlanması Gereken Belgeler

Miras davasına başlamadan önce belge hazırlığı yapmak süreyi önemli ölçüde kısaltır. İzmir’de açılan miras davalarında dosyanın ilk altı ayı çoğu zaman belge toplama ile geçer. Baştan doğru belgelerle gelen müvekkillerde bu süre dört haftaya inebilmektedir.

• Miras bırakanın nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesi
• Mirasçılara ait kimlik belgeleri ve nüfus kayıt örnekleri
• Taşınmazlara ait tapu örnekleri ve varsa imar durum belgeleri
• Banka hesap dökümleri, mevduat ve yatırım hesap özetleri
• Araç ruhsatı ve trafik tescil kayıtları
• Vasiyetname varsa aslı ve tasdikli sureti
• Varsa önceden yapılmış sağlar arası devir sözleşmelerinin suretleri

Yurt dışındaki mirasçılar için bu listeye apostil şerhli nüfus kayıt belgesi, yeminli tercümeler ve konsolosluk onaylı vekâletname eklenir. Belgelerin eksikliği dava dilekçesinin reddine ya da ek süre talebine neden olabilir.

Muris Muvazaasında Delil Olarak Sunulabilecek Unsurlar

Muris muvazaası davalarında ispat yükü davacı tarafındadır. İzmir’deki uygulamada aşağıdaki delil türleri bu davalarda düzenli olarak kullanılmaktadır. Bu deliller tek başına sonuç doğurmayabilir; ancak birlikte değerlendirildiğinde muvazaa iddiasını güçlendirir.

• Devir tarihindeki tapu rayiç değeri ile gerçek piyasa değeri arasındaki farkı gösteren emsal satış kayıtları
• Satış bedelinin banka kanalıyla ödenip ödenmediğini gösteren hesap hareketleri
• Miras bırakanın devir tarihindeki sağlık durumunu belgeleyen hastane raporları
• Devire tanık olduğunu bildiren komşu, akraba ya da iş ortağı beyanları
• Tapuda daha önce yapılmış devir kalıplarının ve zaman çizelgesinin çıkarılması
• Alıcının satın alma gücünü gösterebileceği gelir ve vergi kayıtları

İzmir Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülen muris muvazaası davalarında bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyici olmaktadır. Tapu bilirkişisi, taşınmaz değerlemesi yapan bilirkişi ve varsa mali bilirkişi birlikte görüşlerini sunar.

Sık Sorulan Sorular

Çeşme’deki yazlık diğer mirasçılar imza vermediği için satılamıyorsa ne yapılabilir?

Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Çeşme’deki yazlıkların büyük kısmı site içinde bağımsız bölüm hâlinde olduğu için fiziki paylaşım uygun değildir; bu nedenle mahkeme çoğunlukla satış suretiyle tasfiyeye karar verir. Satış, dosyanın görüldüğü Sulh Hukuk Mahkemesi’nin belirleyeceği satış memuru tarafından açık arttırma yoluyla yapılır.

Arttırma sırasında mirasçılardan herhangi biri de teklif verebilir ve taşınmazı alabilir. Satış bedeli mirasçılar arasında paylarına göre paylaştırılır. Bu süreçte taşınmazın rayiç bedelinin altında satılmasını engellemek için keşif sırasında emsal değerlerin dosyaya sunulması önemlidir.

Urla’da dedemden kalan zeytinlik benim adıma tapuda görünüyorsa kardeşlerim hak iddia edebilir mi?

Zeytinliğin dedeniz tarafından size görünüşte satış ya da bağışla devredilmiş olması halinde diğer mirasçılar muris muvazaası iddiasıyla tapu iptal ve tescil davası açabilir. Dava başarılı olursa taşınmaz tekrar terekeye döner ve tüm mirasçılar arasında paylarına göre paylaşılır. Urla’daki zeytinliklerde özellikle son yıllardaki imar değişiklikleri değer artışına yol açtığından bu tür davalar artmıştır.

Dava açma süresi kanunda açıkça sınırlandırılmamıştır; muris muvazaası davaları hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak zamanaşımı ve iyiniyet kuralları çerçevesinde uzun süre sessiz kalmış bir mirasçının iddiası zayıflayabilir.

Babam Karşıyaka’daki daireyi ölmeden önce kız kardeşime devretti; saklı payımı isteyebilir miyim?

Babanızın sağlığında yaptığı tasarruflar saklı payınızı zedeliyorsa tenkis davası açabilirsiniz. Tenkis davası bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir; bu süre tasarrufun öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Karşıyaka’daki dairenin devir tarihindeki değeri, babanızın vefat tarihindeki tereke toplamı içinde hesaba katılır ve saklı paya tecavüz olup olmadığı bu hesaplama üzerinden belirlenir.

Eğer devir görünüşte satış, gerçekte bağış ise muris muvazaası davası da alternatif bir yol olarak düşünülebilir. Avukat, muvazaa mı tenkis mi yoluna gidileceğini delil durumuna göre belirler. Her iki dava birlikte de açılabilir.

Almanya’da vefat eden annemin İzmir’deki dairesi için hangi mahkemeye başvurmalıyım?

Annenizin Almanya’da vefat etmiş olması Türkiye’deki taşınmazın mirası için İzmir mahkemelerinin yetkisini ortadan kaldırmaz. Türkiye’de bulunan taşınmazlar üzerindeki miras Türk hukukuna göre belirlenir. Bu nedenle İzmir’deki daire için veraset ilamı talebinizi İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verebilirsiniz. Annenizin Almanya’daki ölüm belgesinin apostilli aslı ve yeminli tercümesi dosyaya eklenmelidir.

Tapu devri veraset ilamından sonra İzmir Tapu Müdürlüğü’nde intikal işlemi ile yapılır. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ise vefat tarihinden itibaren dört ay içinde İzmir Vergi Dairesi’ne verilmelidir; yurt dışında vefat edilen hallerde bu süre altı aya uzar.

Dedem Ödemiş’teki bağını vasiyetle komşusuna bıraktı; mirasçı olarak itiraz edebilir miyim?

Vasiyetname saklı paya sahip mirasçıların haklarını ihlal ediyorsa tenkis davası açabilirsiniz. Ödemiş’teki bağın tereke içindeki değer oranı hesaplanarak saklı pay hesabı yapılır. Altsoy, eş ve bazı durumlarda ana-baba saklı paylı mirasçıdır. Eğer vasiyetle yapılan tasarruf tereke değerinin saklı pay dışındaki kısmını aşıyorsa tenkis mümkündür.

Vasiyetnamenin şekil açısından sakat olduğu iddiası varsa ayrıca vasiyetin iptali davası açılabilir. Şekil iptali için vasiyetnamenin el yazısı vasiyet, resmi vasiyet veya sözlü vasiyet şartlarını taşıyıp taşımadığı incelenir.

Miras bırakanımın İzmir’deki dairesinde kirada oturan ben varım; diğer mirasçılar ne talep edebilir?

Miras bırakanın sağlığında yapılmış bir kira sözleşmesi vefatla sona ermez; kira ilişkisi mirasçılarla devam eder. Ancak siz hem kiracı hem de mirasçı sıfatına sahipseniz durum karmaşıklaşır. Diğer mirasçılar paylarına düşen kullanım karşılığını ecrimisil davası yoluyla talep edebilir. Ecrimisil davasında dairenin rayiç kira bedeli, tapu tespit tutanağı ve emsal kira sözleşmeleri üzerinden hesaplanır.

Taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesi kararı verildiğinde kiracı sıfatı da etkilenir. Bu tür kesişen durumlarda hem kira hukuku hem de miras hukuku birlikte değerlendirilir.

Kemeraltı’nda dedemden kalan dükkânın kayıt bilgileri eski tapulara dayanıyorsa nasıl devralabilirim?

Kemeraltı ve İzmir’in tarihi ticaret bölgelerinde bazı taşınmazlar kadastro öncesi tapulara dayanır. Bu durumda tapu kaydı günümüz tapu sistemiyle tam örtüşmeyebilir. İlk adım olarak İzmir Kadastro Müdürlüğü’nden güncel tapu kaydının çıkarılması ve eski tapu ile karşılaştırılması gerekir. Uyumsuzluk tespit edilirse tapu tescilinin düzeltilmesi için asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Dükkân üzerinde önceki maliklerden kalma ipotek, haciz veya vefa şerhi bulunup bulunmadığı da intikal öncesinde araştırılmalıdır. Eski şerhlerin düşürülmesi için ayrı bir hukuki süreç gerekebilir.

İzmir Miras Avukatı ile Çalışırken Süre ve Ücret Beklentisi

Miras davalarında süre ve ücret, dosyanın kapsamına göre geniş bir aralıkta değişir. Basit bir veraset ilamı birkaç hafta içinde alınabilirken, taraflı bir muris muvazaası davası üç yıl veya daha uzun sürebilir. Ortaklığın giderilmesi davaları İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde ortalama bir ile iki yıl arasında sonuçlanmaktadır. Bu süreler mahkeme iş yoğunluğuna, mirasçı sayısına ve taşınmazın değerleme sürecine göre değişkenlik gösterir.

Avukatlık ücreti İzmir Barosu’nun her yıl yayımladığı Asgari Ücret Tarifesi’ne dayanır. Tarifedeki rakamlar asgari nitelikte olup dosyanın karmaşıklığına göre daha yüksek ücret kararlaştırılabilir. Miras davalarında ücret çoğunlukla maktu ve nispi olmak üzere iki kalemden oluşur: maktu ücret dilekçe ve takip hizmetlerini, nispi ücret ise dava değerine bağlı kısmı kapsar. Sözleşme imzalamadan önce bu iki kalemin ayrı ayrı yazılı olarak belirlenmesi önemlidir.

Avukatlık sözleşmesinde hangi konuların açıkça yer alması gerekir?

Avukatlık sözleşmesinde tarafların kimlik bilgileri, görülecek iş veya davanın konusu, ücret ve ödeme şekli, vekâlet kapsamı, süre ve sona erme koşulları açıkça yazılı olmalıdır. İzmir Barosu’nun önerdiği tip sözleşmeler uygulamada yaygın kullanılmaktadır. Tip sözleşmelerin dosyanızın özel durumuna göre uyarlanması gerekir.

Miras davaları çoklu mirasçı içerdiğinden vekil edilmemiş diğer mirasçıların da dosyanın tarafı olduğu unutulmamalıdır. Sözleşmede yalnızca vekâlet veren mirasçının menfaatinin korunması asıldır. Karşı mirasçılara yönelik iddia ve savunmaların kapsamı sözleşmede net olmalıdır.