İstanbul Ataşehir Kira Avukatı

Ataşehir Kira Avukatı

Ataşehir kira avukatı, ilçedeki konut ve işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda tarafların hukuki temsilini üstlenen hukukçudur. Ataşehir, İstanbul Finans Merkezi’nin faaliyete geçmesiyle birlikte kurumsal ofis kiralarının yoğunlaştığı bir ilçeye dönüştü ve bu durum kira ilişkilerinin niteliğini değiştirdi. Aynı ilçenin doğu kesiminde, Ferhatpaşa ve Yenisahra gibi eski yapı stokunun bulunduğu mahallelerde ise uyuşmazlıklar tamamen farklı bir eksende, kentsel dönüşüm ve tahliye ekseninde ilerliyor.

Bu ikili yapı, Ataşehir’i kira hukuku bakımından İstanbul’un diğer ilçelerinden ayırıyor. Barbaros ve Küçükbakkalköy taraflarında beş yıllık, kurumsal kefaletli ve fit-out yükümlülüğü içeren ofis sözleşmeleri görülürken, Esatpaşa ve İnönü mahallelerinde bir yıllık standart konut sözleşmeleri ağırlıkta. Aynı ilçe içinde birbirinden bu kadar farklı iki sözleşme kültürünün bulunması, uyuşmazlığın hangi hukuki zemine oturduğunun baştan doğru belirlenmesini gerektiriyor.

İstanbul Finans Merkezi çevresindeki ofis kiralarında hangi sorunlar öne çıkıyor?

İFM ve çevresindeki plazalarda kira bedeli genellikle metrekare üzerinden hesaplanır ve sözleşmeye ortak alan gideri, otopark payı ile teknik altyapı uyarlama masrafları eklenir. Bu kalemler kira bedelinin dışında gösterildiği için, kiracılar toplam yükü çoğu zaman ikinci yılda fark eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira bedeli dışında kiracıya yeni bir yük getiren sözleşme değişikliklerini yasakladığından, sonradan eklenen bu kalemlerin geçerliliği tartışma konusu olur.

Batı Ataşehir rezidanslarında şirket adına kiralanan konutlarda taraf kimdir?

Finans merkezinde çalışan yöneticiler için konutlar sıklıkla çalışanın değil, şirketin adına kiralanır. Bu durumda kiracı sıfatı şirkete ait olur ve konutta oturan kişi kiracı değil, kullanan konumundadır. Çalışanın işten ayrılması hâlinde kiraya verenle şirket arasındaki sözleşme kendiliğinden sona ermez; sözleşmenin süresi ve fesih koşulları bağımsız biçimde işlemeye devam eder.

Ataşehir’de konut kirası ile çatılı işyeri kirası ayrımı neden önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarını aynı özel hükümlere tabi tutar; bu nedenle Ataşehir’deki bir plaza ofisi ile Kayışdağı’ndaki bir daire, tahliye rejimi bakımından büyük ölçüde aynı korumadan yararlanır. Buna karşılık açık otopark alanı, reklam panosu yeri veya çatı üstü baz istasyonu kiralamaları bu kapsam dışında kalır ve genel hükümlere tabidir. Ataşehir’de plaza çatılarında ve site otoparklarında bu tür kiralamalar yaygın olduğundan, ayrımın doğru kurulması davanın sonucunu belirler.

Ataşehir’deki Kira Davaları Hangi Adliyede Görülür?

Ataşehir’in müstakil bir adliyesi bulunmuyor. İlçe, İstanbul Anadolu Adliyesi’nin yargı çevresinde yer alıyor ve adliye Kartal’da, E-5 Güney Yan Yol üzerinde konumlanıyor. Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe, Pendik ve Tuzla gibi ilçelerle birlikte aynı adliyeye bağlı olması, Ataşehir kaynaklı dosyaların yoğun bir iş yükü içinde görülmesi anlamına geliyor.

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve depozito iadesi talepleri bu mahkemede incelenir. Ataşehir’de bulunan bir taşınmaza ilişkin dava, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılır ve duruşmalar Kartal’daki adliye binasında yapılır.

Ataşehir’deki taşınmaz için dava hangi yer mahkemesinde açılır?

Kira sözleşmesinden doğan davalarda kiracı ve kiraya veren, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde dava açabilir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri taşınmazın bulunduğu yer kabul edildiğinden, Ataşehir’deki bir daire ya da ofis için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir. Kiraya verenin Beşiktaş’ta oturuyor olması bu sonucu değiştirmez, çünkü davacı yetkili mahkemeler arasında seçim yapma hakkına sahiptir.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanıyor. Bu tarihten sonra açılacak tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekiyor. Ancak icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri bu şartın dışında tutulmuştur; Ataşehir’de kira borcuna dayalı takiplerin sık kullanılmasının nedenlerinden biri de budur.

İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki fark nedir?

İcra yoluyla tahliye, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi hâllerinde İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülen bir takip usulüdür. Dava yolu ise gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanır ve mahkeme kararı gerektirir. Ataşehir’de kira bedelini geciktiren kiracılara karşı çoğunlukla icra yolu tercih edilir, çünkü bu yolda arabuluculuk şartı aranmaz ve süreç ödeme emrinin tebliğiyle başlar.

Tahliye Sebepleri ve Ataşehir’de Uygulanma Biçimleri

Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda belirlemiştir ve bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler gereksinim, yeniden inşa ve yeni malikin gereksinimi başlıkları altında toplanır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması hâlleridir.

Ataşehir’de bu sebeplerin uygulanma sıklığı mahalleye göre değişir. Barbaros ve Küçükbakkalköy’de yeniden inşa ve imar amaçlı tahliyeler öne çıkarken, İçerenköy ve Örnek mahallelerinde gereksinim iddiası daha sık gündeme gelir. Kiracının aynı belediye sınırları içinde konutu bulunması sebebi ise Ataşehir gibi konut sahipliğinin görece yüksek olduğu bir ilçede zaman zaman gündeme gelen bir başlıktır.

Kira bedeli ödenmezse kiracıya kaç günlük süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talep edebilir. Ataşehir’deki plaza ofislerinde kira bedeli ile ortak gider payının ayrı hesaplara yatırılıyor olması, hangi kalemin ödenmediği konusunda tartışma yarattığından, ihtarnamede alacağın kalem kalem gösterilmesi önem taşır.

Tahliye taahhüdü Ataşehir ofis kiralamalarında nasıl uygulanır?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirmesidir. Geçerli olabilmesi için taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Ataşehir’deki kurumsal ofis kiralamalarında taahhütnamenin sözleşmeyle aynı gün imzalatılması sık rastlanan bir uygulamadır ve bu durum taahhüdün geçersizliği iddiasının en yaygın dayanağını oluşturur.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye Ataşehir’de hangi durumlarda gündeme gelir?

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödediği için iki kez haklı ihtara muhatap olursa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların ayrı ayrı ve gerçekten haklı olması, aynı aya ilişkin olmaması gerekir. Ataşehir’deki sitelerde kira ile aidatın tek dekontla ödendiği düzenlerde, eksik ödemenin hangi borca sayılacağı belirsizleştiğinden, ihtarların haklılığı çoğu zaman tartışmaya açılır.

Gereksinim nedeniyle tahliyede kimler için talepte bulunulabilir?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Ataşehir’de üniversite öğrencisi çocuğu için gereksinim ileri süren mülk sahiplerinin, Acıbadem Üniversitesi Kerem Aydınlar Yerleşkesi’nin ilçe sınırında bulunması nedeniyle bu iddiayı somutlaştırabildiği örneklere rastlanır.

Kentsel Dönüşüm ve Ataşehir’de Kiracının Hukuki Konumu

Ataşehir’in doğu mahalleleri, Batı Ataşehir’deki finans merkezinin yarattığı talep baskısıyla birlikte yoğun bir dönüşüm sürecine girdi. Yenisahra, Barbaros ve Ferhatpaşa çevresinde riskli yapı tespitleri arttı ve bu tespitler doğrudan kira ilişkilerini etkiledi. Riskli yapı kararı verilen binalarda kiracıların hukuki konumu, klasik tahliye sebeplerinden farklı bir mevzuata, 6306 sayılı Kanun’a tabidir.

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde binadaki maliklere ve kiracılara tahliye için süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa idari yoldan tahliye yapılabilir ve elektrik, su, doğal gaz hizmetleri kesilebilir. Kiracının sözleşmesinde kalan süre bulunması bu sonucu engellemez, ancak kiracının kiraya verene karşı tazminat talebi gündeme gelebilir.

Riskli yapı kararı kiracının sözleşmesini kendiliğinden sona erdirir mi?

Riskli yapı kararı tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez, ancak kiralananın kullanılamaz hâle gelmesiyle sözleşme amacına ulaşamaz duruma düşer. Bu noktada kiracı, önemli sebeple olağanüstü fesih hükümlerine dayanabilir. Ataşehir’de dönüşüm kapsamına alınan binalarda kiracıların erken tahliye ile kalan sözleşme süresinin bedelini talep etmesi arasındaki denge, sözleşmedeki özel hükümlere göre değişir.

Kentsel dönüşümde kiracıya kira yardımı ödenir mi?

Kentsel dönüşüm kapsamındaki kira yardımı esas olarak maliklere yöneliktir; kiracılara ise genellikle bir defaya mahsus, daha sınırlı tutarda taşınma yardımı öngörülür. Yardımdan yararlanabilmek için başvurunun süresi içinde ve gerekli belgelerle yapılması gerekir. Ataşehir’de kiracıların en sık karşılaştığı sorun, riskli yapı tespitinden önce taşınmış olmaları nedeniyle başvuru hakkını kaybetmeleridir.

Dönüşüm sonrası yapılan yeni binada kiracının öncelik hakkı var mıdır?

Kiracının, yıkılan binanın yerine yapılan yeni yapıda kiralama önceliği bulunduğuna dair genel bir kanuni düzenleme yoktur. Böyle bir hak ancak sözleşmeyle veya tahliye sırasında yapılan yazılı bir protokolle kurulabilir. Ataşehir’de dönüşüm öncesinde imzalanan protokollerde bu hususun düzenlenmemiş olması, kiracıların sonradan talepte bulunmasını güçleştiren en yaygın eksikliktir.

Dönüşüm sürecinde kiracıların yaşadığı sorunlar, çoğunlukla bilgilendirmenin geç yapılmasından kaynaklanır. Riskli yapı tespiti maliklere tebliğ edilirken kiracıya ayrıca bildirim yapılması zorunlu değildir. Ataşehir’de bu süreçte kiracıların uygulamada en sık karşılaştığı başlıklar şunlardır:

• Riskli yapı tespit raporunun kiracıya tebliğ edilmemesi ve sürecin geç öğrenilmesi
• Tahliye için verilen sürenin sözleşmenin kalan süresinden kısa olması
• Peşin ödenmiş kira bedellerinin ve depozitonun iadesinde yaşanan gecikmeler
• Taşınma yardımı başvurusunun süresinde yapılmaması nedeniyle hak kaybı
• İşyeri kiracılarında müşteri çevresinin kaybına dayalı tazminat taleplerinin ispatı
• Yeni yapıda kiralama önceliğinin protokolde düzenlenmemiş olması

Kira Artışı ve Kira Tespiti Davaları

Kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne kadar artacağı, taraflar arasındaki en yaygın uyuşmazlık konusudur. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranının bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını öngörür. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır.

Ataşehir’de kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların yoğunlaşmasının somut bir nedeni var. İlçedeki piyasa kira düzeyi, finans merkezinin çekim etkisiyle endeks artışının belirgin biçimde üzerinde seyretti ve sözleşmesi eskiye dayanan kiracılarla mülk sahipleri arasında ciddi bir makas oluştu. Bu makas, kira tespiti davalarının ilçedeki başvuru nedenleri arasında öne çıkmasına yol açtı.

Ataşehir’de beş yılı dolan sözleşmelerde kira tespiti nasıl yapılır?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim kira bedelini endeksle sınırlı kalmaksızın belirleyebilir. Bu belirlemede taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütü birlikte değerlendirilir. Ataşehir’de emsal araştırması yapılırken Barbaros ile Ferhatpaşa arasındaki metrekare farkının büyüklüğü nedeniyle, bilirkişinin aynı mahalle içinden emsal seçmesi belirleyici olur.

Kira tespiti davası hangi tarihe kadar açılmalıdır?

Kira tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmesi hâlinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde tespit edilen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır. Ataşehir’de kira dönemleri çoğunlukla eylül ayında başladığından, bildirim ve dava süreleri yaz aylarında hesaplanır.

İFM çevresindeki ofis kiraları döviz üzerinden belirlenebilir mi?

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması kural olarak yasaktır. Bu yasağın belirli istisnaları bulunur ve istisnanın kapsamı sözleşmenin tarafına göre değişir. Ataşehir’deki finans merkezinde yabancı sermayeli şirketlerin yoğunluğu nedeniyle, kiracının bu istisnalardan yararlanıp yararlanmadığının şirket yapısı üzerinden incelenmesi gerekir.

İşyeri ve Alışveriş Merkezi Kiralarında Ataşehir Pratiği

Ataşehir, İstanbul’un Anadolu yakasında alışveriş merkezi yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biridir. Palladium, Watergarden, Brandium ve Metropol İstanbul gibi karma kullanımlı yapılar, ilçedeki ticari kira ilişkilerinin önemli bir bölümünü oluşturur. Bu yapılardaki mağaza kiralamaları, standart bir dükkân kirasından yapısal olarak farklıdır.

Alışveriş merkezi sözleşmelerinde kira bedeli genellikle sabit kira ile ciro kirasından yüksek olanı esas alınarak belirlenir. Buna ortak alan giderleri, pazarlama katkı payı ve enerji payı eklenir. Kiracının cirosunu düzenli olarak bildirme yükümlülüğü ve bu bildirimin denetlenmesi, uygulamada sık uyuşmazlık çıkan başlıklardandır.

Ciro kirası nedir ve nasıl hesaplanır?

Ciro kirası, kiracının belirli bir dönemde elde ettiği satış hasılatının sözleşmede kararlaştırılan yüzdesi olarak hesaplanan kira türüdür. Genellikle sabit bir asgari kira ile birlikte uygulanır ve ikisinden yüksek olanı ödenir. Ataşehir’deki alışveriş merkezlerinde ciro bildirimi ile yazar kasa verileri arasındaki farkın denetimi, sözleşmeye konulan bilgi verme ve inceleme hükümleri üzerinden yürütülür.

Ortak gider ve aidat kiracıdan istenebilir mi?

Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan temizlik, aydınlatma, asansör ve güvenlik gibi ortak giderler kural olarak kiracıya aittir. Buna karşılık binanın yenilenmesine, yapısal onarımına veya değerinin artırılmasına yönelik giderler kiraya verenin yükümlülüğündedir. Ataşehir’deki rezidans ve plaza sitelerinde cephe yenileme ile havuz yapımı gibi kalemlerin aidata eklenmesi, bu ayrımın en sık tartışıldığı örneklerdir.

Devir yasağı hükmü Ataşehir plazalarında nasıl işler?

İşyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kira ilişkisini bir başkasına devredemez; ancak kiraya veren haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınamaz. Devir hâlinde devreden kiracı, devir tarihinden itibaren iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Ataşehir’deki paylaşımlı ofis ve hazır ofis modellerinde alt kiralama ile devir arasındaki sınırın belirsizleşmesi, bu hükmün uygulanmasında sorun yaratır.

Ticari kira sözleşmelerinde uyuşmazlık, çoğunlukla kira bedelinden değil yan kalemlerden doğar. Ataşehir’deki plaza ve alışveriş merkezi sözleşmeleri genellikle kiraya veren tarafından hazırlanmış matbu metinlerdir. İmza öncesinde incelenmesi yararlı olan başlıklar şunlardır:

• Ortak gider payının hesaplanma yöntemi ve yıllık artış esası
• Fit-out ve dekorasyon masraflarının hangi tarafa ait olduğu
• Ciro kirası uygulanıyorsa bildirim ve denetim usulü
• Devir ve alt kiralama izninin kapsamı ile koşulları
• Kiralananın teslim tutanağı ve mevcut durumun fotoğraflı tespiti
• Sözleşme sona erdiğinde eski hâle getirme yükümlülüğünün sınırları

Depozito, Teslim ve Hasar Uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir bankaya yatırılması gerekir. Uygulamada depozitonun elden alınması yaygın olduğundan, iade aşamasında ispat sorunu ortaya çıkar.

Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan teslim edildiğinde iade edilir. Kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bildirmezse, banka güvenceyi kiracıya geri vermek zorundadır. Ataşehir’deki mobilyalı rezidans kiralamalarında eşya listesinin sözleşmeye eklenmemiş olması, iade uyuşmazlıklarının en sık nedenidir.

Mobilyalı rezidans kiralamalarında hasar tartışması nasıl önlenir?

Kiralananın teslim anındaki durumunun tutanakla ve görsellerle tespit edilmesi, sonraki dönemde çıkacak hasar iddialarının önüne geçer. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime kiracıya yüklenemez; bu ayrım hasar ile yıpranma arasındaki sınırı belirler. Ataşehir’de finans merkezi çevresindeki mobilyalı dairelerde kısa süreli kiracı devirlerinin sıklığı, her devirde tutanak düzenlenmesini pratik bir gereklilik hâline getirir.

Kiracı tahliye ederken hangi belgeleri saklamalıdır?

Anahtar teslim tutanağı, abonelik kapatma belgeleri, son ödeme dekontları ve aidat borcu bulunmadığına dair yönetim yazısı, tahliye sonrası açılabilecek davalarda temel ispat araçlarıdır. Anahtarın tutanaksız biçimde bırakılması, kiralananın hangi tarihte boşaltıldığı konusunda tartışma doğurur. Ataşehir’deki büyük sitelerde anahtarın site yönetimine bırakılması yaygın olsa da, bu teslimin kiraya verene yapılmış sayılıp sayılmayacağı ayrı bir tartışma konusudur.

Ataşehir’de Kısa Süreli ve Turizm Amaçlı Kiralamalar

Finans merkezinin çevresinde kısa süreli konaklama talebinin artması, Ataşehir’deki rezidanslarda günlük ve haftalık kiralamaların yaygınlaşmasına yol açtı. Bu kiralamalar 2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle izin belgesine bağlandı. İzin belgesi alınmadan yapılan turizm amaçlı kiralamalar idari para cezası yaptırımına tabidir.

İzin belgesi başvurusunda, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği karar aranır. Üç bağımsız bölümden fazla konutu bulunan yapılarda ek koşullar devreye girer. Ataşehir’deki çok bloklu rezidanslarda oybirliği koşulunun sağlanmasının güçlüğü, bu tür kiralamaların çoğunlukla izinsiz yürütülmesine ve sonrasında yönetimle uyuşmazlık yaşanmasına neden olur.

Kat malikleri kurulu günlük kiralamayı yasaklayabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümlerin kullanım amacı yönetim planıyla belirlenir ve mesken olarak kayıtlı bir bölümün konaklama işletmesi gibi kullanılması yönetim planına aykırılık oluşturabilir. Kat malikleri, aykırı kullanımın sona erdirilmesi için dava açabilir. Ataşehir’deki rezidanslarda güvenlik ve ortak alan kullanımına ilişkin şikâyetlerin bu davaların temel gerekçesini oluşturduğu görülür.

Kiracı, kiraladığı daireyi günlük olarak kiraya verebilir mi?

Kiracının kiralananı turizm amaçlı olarak başkasına kiralayabilmesi, kiraya verenin yazılı izni ile mümkündür ve ayrıca izin belgesi alınması gerekir. İzinsiz kullanım, kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanma sebebiyle fesih ve tahliye sonucu doğurabilir. Ataşehir’de bu durum, kira sözleşmesine konulan kullanım amacı hükmünün ihlali olarak değerlendirilir ve kiraya verene ihtar hakkı verir.

Ataşehir Kira Davalarında Süre, Masraf ve Vekâlet Ücreti

Kira davalarının süresi uyuşmazlığın türüne ve delil durumuna göre değişir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri görece kısa sürede sonuçlanabilirken, kira tespiti davaları bilirkişi incelemesi gerektirdiği için daha uzun sürer. İstanbul Anadolu Adliyesi’nin dosya yoğunluğu, duruşma aralıklarının İstanbul ortalamasının üzerinde olmasına yol açabilir.

Masraf kalemleri başvurma harcı, peşin harç, tebligat ve bilirkişi gideri ile arabuluculuk ücretinden oluşur. Kira tespiti gibi bedele ilişkin davalarda harç, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ve karşı tarafın vekâlet ücretini karşılamakla yükümlü olur.

Kira davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Tahliye davaları çoğunlukla birkaç duruşmada karara bağlanabilirken, kira tespiti davalarında keşif ve bilirkişi raporu aşamaları süreyi uzatır. İstinaf yoluna başvurulması hâlinde dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nde incelenir ve toplam süre belirgin biçimde artar. Avukat500.com verilerine göre Ataşehir gibi dava yoğunluğu yüksek ilçelerde, taraflar süreç planlamasını yaparken istinaf aşamasını da hesaba katmayı tercih ediyor.

Avukatlık ücreti nasıl belirlenir?

Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında kalamaz ve taraflar bu sınırın üzerinde serbestçe anlaşabilir. Tahliye davalarında ücret genellikle yıllık kira bedeli üzerinden, maktu davalarda ise tarifedeki sabit tutar esas alınarak belirlenir. İstanbul Barosu’nun yayımladığı tavsiye niteliğindeki ücret çizelgesi de uygulamada başvurulan bir ölçüttür.

Adli yardımdan yararlanmak mümkün müdür?

Yargılama giderlerini karşılayacak durumda olmayan kişiler, mahkemeden adli yardım talebinde bulunabilir; ayrıca baro bünyesindeki adli yardım bürosuna başvurarak İstanbul kira avukatı görevlendirilmesini isteyebilir. Başvuruda gelir ve mal varlığı durumunu gösteren belgeler sunulur. İstanbul Anadolu Adliyesi bünyesinde İstanbul Barosu’nun adli yardım bürosu bulunduğundan, Ataşehir’de ikamet edenler başvurularını aynı binada yapabilir.

Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman hukuki argüman değil, belge düzenidir. Arabuluculuk aşamasının dava şartı olması nedeniyle belgelerin süreç başlamadan derlenmiş olması zaman kazandırır. Ataşehir’de bir kira uyuşmazlığı başlamadan önce hazırlanması yararlı olan belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesinin imzalı aslı ve varsa ek protokoller
• Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ve açıklama satırları
• Taraflar arasında gönderilmiş ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
• Aidat ve ortak gider bildirimleri ile site yönetimi yazışmaları
• Teslim tutanağı, eşya listesi ve taşınmazın durumunu gösteren görseller
• Arabuluculuk son tutanağı ve varsa anlaşma belgesi

Ataşehir’e Özgü Kira Uyuşmazlıklarında Sık Sorulan Sorular

Aşağıdaki başlıklar, ilçedeki kira ilişkilerinin yapısından doğan somut sorulara yanıt vermektedir. Sorular hem konut hem işyeri kiracılarını ilgilendiren durumları kapsar. Her yanıt genel bilgi niteliğindedir ve somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir.

Ataşehir’de kira uyuşmazlıklarının niteliği, taşınmazın hangi mahallede bulunduğuna göre farklılaşır. Finans merkezine yakın bölgelerde sözleşmeler kurumsal, uzun süreli ve ayrıntılıdır. İlçenin doğusunda ise sözleşmeler daha kısa ve sade olduğundan, uyuşmazlıklar sözleşmede düzenlenmemiş konular üzerinden çıkar.

İFM’ye taşınan bir şirket, ofis sözleşmesini süresinden önce feshedebilir mi?

Belirli süreli işyeri kirasında kiracının erken tahliyesi, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcunun devam etmesi sonucunu doğurur. Kiracı, kendisiyle aynı koşullarda sözleşme yapmaya hazır yeni bir kiracı bulursa bu yükümlülükten kurtulabilir. Ataşehir’deki plaza piyasasında benzer nitelikte ofis arzının bulunması, makul sürenin kısa belirlenmesi yönünde değerlendirilebilir bir olgudur.

Yenisahra’da riskli yapı kararı verilen binadaki kiracı depozitosunu kimden alır?

Depozito ilişkisi kiracı ile kiraya veren arasında kurulduğundan, riskli yapı kararı bu ilişkiyi değiştirmez ve iade yükümlülüğü kiraya verende kalır. Binanın yıkılmış olması iade borcunu ortadan kaldırmaz. Ataşehir’de dönüşüm sürecinde malikin adres değiştirmesi nedeniyle iade talebinin muhatabına ulaşamama sorunu yaşandığından, tahliye sırasında güncel adres ve iletişim bilgisinin tutanağa geçirilmesi yararlı olur.

Palladium veya Watergarden gibi bir merkezde mağaza kirası ciroya bağlıysa, ciro düşerse kira azalır mı?

Sözleşmede yalnızca ciro üzerinden kira kararlaştırılmışsa ciro düştüğünde kira da düşer; ancak asgari sabit kira öngörülmüşse kiracı bu tutarın altına inemez. Uygulamada alışveriş merkezi sözleşmelerinin neredeyse tamamında asgari kira bulunur. Ataşehir’deki karma kullanımlı yapılarda ofis çalışan yoğunluğuna bağlı sezonluk ciro dalgalanmaları, asgari kira hükmünün pazarlığında belirleyici olur.

Ataşehir’de şirket adına kiralanan konutta çalışan işten ayrılırsa ne olur?

Kiracı sıfatı şirkette olduğundan, çalışanın ayrılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve şirketin kira borcu devam eder. Şirket, sözleşmede erken fesih hakkı düzenlenmemişse genel hükümlere göre erken tahliyenin sonuçlarına katlanır. Batı Ataşehir rezidanslarında bu tür sözleşmelere personel değişikliği hâlinde devir imkânı tanıyan hükümlerin eklenmesi, sonradan çıkan uyuşmazlıkları azaltan bir düzenlemedir.

M8 metro hattının açılması Ataşehir’de kira tespiti davalarını etkiler mi?

Ulaşım altyapısındaki değişiklik, taşınmazın konumundan kaynaklanan değer artışı olarak emsal kira incelemesine yansıyabilir. İçerenköy ve Kayışdağı çevresinde istasyona yakınlık, bilirkişi raporlarında emsal seçiminde dikkate alınabilecek somut bir ölçüttür. Bununla birlikte tek başına ulaşım avantajı, beş yılını doldurmamış sözleşmelerde endeks sınırının aşılmasını sağlamaz.

Ataşehir’deki bir rezidansta aidat borcu nedeniyle tahliye istenebilir mi?

Aidat borcu, kira borcundan ayrı bir borç olmakla birlikte sözleşmede kiracının yükümlülüğü olarak düzenlenmişse yan gider niteliği kazanır ve ödenmemesi ihtar konusu yapılabilir. Yalnızca aidat borcuna dayalı tahliye talepleri, borcun kaynağı ve sözleşmedeki düzenleme incelenerek değerlendirilir. Ataşehir’deki yüksek aidatlı rezidanslarda bu kalemin sözleşmede açıkça düzenlenmemiş olması, taleplerin reddine yol açabilen bir eksikliktir.

Ataşehir’de Kira Sözleşmesi Kurulurken Dikkat Edilen Noktalar

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü sözleşme aşamasındaki eksikliklerden kaynaklanır. Kira bedelinin yanı sıra yan giderlerin, artış esasının ve kullanım amacının açıkça yazılması, sonraki tartışmaların büyük kısmını önler. Ataşehir gibi hem kurumsal hem bireysel kiralamanın yoğun olduğu ilçelerde, sözleşme metninin taşınmazın niteliğine göre farklılaştırılması gerekir.

Sözleşmenin yazılı olması geçerlilik şartı değildir, ancak ispat bakımından belirleyicidir. Kira bedelinin banka aracılığıyla ve açıklama yazılarak ödenmesi, hem ödeme ispatını hem de hangi aya ait olduğunun belirlenmesini kolaylaştırır. Avukat500.com verilerine göre Ataşehir’de kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, ödemelerin açıklamasız yapılması nedeniyle hangi borca mahsup edildiğinin belirsizleşmesinden doğuyor.

Kira sözleşmesinde kefil kim olabilir ve sorumluluğu ne kadardır?

Kira sözleşmelerinde kefalet, adi veya müteselsil kefalet biçiminde kurulabilir ve geçerliliği için azami tutar ile kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla yazılması gerekir. Evli kişilerde eşin yazılı rızası aranır. Ataşehir’deki kurumsal kiralamalarda şirket ortaklarının kişisel kefaleti sık istendiğinden, bu şekil şartlarının eksikliği kefaletin geçersizliği sonucunu doğurabilir.

Kiralanan el değiştirirse kiracının durumu ne olur?

Taşınmazın satılması hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve sözleşme kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri gereksinimi bulunuyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirerek altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ataşehir’de yatırım amaçlı el değiştirmelerin sık olduğu projelerde kiracıların bu bildirim süresini takip etmesi önem taşır.

Sözleşmedeki cezai şart hükümleri geçerli midir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya kira bedeli dışında ödeme yükümlülüğü getiren ve gecikme hâlinde sonraki kiraların muaccel olmasını öngören düzenlemeler geçersizdir. Cezai şart içeren maddeler bu nedenle çoğu zaman uygulanamaz. Ataşehir’deki matbu ofis sözleşmelerinde bu tür maddelere sık rastlanması, kiracıların imza öncesinde metni ayrıntılı incelemesini gerektirir.

Ataşehir’de kira hukuku alanında çalışan hukukçulara ulaşmak isteyenler, ilçe bazlı listelerin yanı sıra İstanbul avukatları başlığı altındaki genel listeden de yararlanabilir. Listeler beyan esasına dayalı olarak düzenlenir ve herhangi bir sıralama veya yönlendirme içermez. Taraflar, uyuşmazlığın niteliğine uygun bir hukukçuyla iletişim kurarak süreci değerlendirebilir.