Bursa Osmangazi Kira Avukatı
Osmangazi, Bursa’nın merkez ilçesi olarak hem tarihi şehir merkezini hem de yoğun konut bölgelerini bir arada barındırır. Heykel ve Tahtakale çevresinde yüzlerce yıllık ticaret damarı süregelir; Hisar, Tophane ve Kayhan civarında koruma altındaki yapılar bulunur. Çekirge’de termal turizm, Soğanlı’da yoğun konut talebi, Demirtaşpaşa ve Hamitler hattında ise göçle gelen ailelerin oluşturduğu kira talebi ön plandadır. Bu çeşitlilik, Bursa kira avukatı ihtiyacını her ilçeden farklı bir noktaya taşır.
Kira hukuku Osmangazi’de tek tip değildir. Tarihi yarımadada uzun süreli ticari kiracılarla yapılan sözleşmeler, modern rezidanslarda imzalanan tip sözleşmeler, termal otel niteliğindeki yapılarda imzalanan dönemsel sözleşmeler ve klasik konut kiraları tamamen farklı hukuki dinamiklere sahiptir. Avukat500.com verilerine göre Osmangazi’de açılan kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünü ticari nitelikli sözleşmeler oluşturur; bu durum, ilçenin merkezdeki ticari yoğunluğunu doğrudan yansıtır.
Heykel ve Tahtakale ticari hattında hangi kira sorunları yaşanır?
Heykel-Tahtakale aksı, Bursa’nın tarihi ticaret merkezidir. Burada bulunan dükkanların önemli bölümü onlarca yıldır aynı kiracılar tarafından işletilmektedir. Bu yapı, kira artışı uyuşmazlıklarını sıkça gündeme getirir; özellikle 5 yılı aşan kira ilişkilerinde TÜFE oranı yerine emsal ve hakkaniyet üzerinden kira bedeli tespit davaları açılır. Atatürk Caddesi ile Cumhuriyet Caddesi çevresinde rant farkı yüksek olduğu için ev sahipleri yenileme dönemlerinde tahliye sebebi yaratabilmek adına farklı yollara başvurabilmektedir.
Bu hatta sıkça karşılaşılan bir başka mesele, dükkanın işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliyesi konusudur. Mal sahibinin kendi yakınına devretme niyeti ile gerçek bir ihtiyaç arasında ince bir hukuki çizgi vardır; mahkeme her vakada ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığını ayrı ayrı değerlendirir. Bu değerlendirme yapılırken çevredeki başka taşınmazların durumu, mal sahibinin geçmişteki tahliye girişimleri ve kiracının savunmasındaki somut argümanlar bir bütün olarak ele alınır.
Çekirge bölgesindeki termal apart kiralamalarında öne çıkan uyuşmazlıklar nelerdir?
Çekirge, Bursa’nın termal turizm merkezidir ve bu bölgedeki yapıların önemli bir kısmı klasik konut yerine apart, pansiyon veya termal otel olarak işletilir. Kiralanan birim “konut” mu yoksa “ticari işletme” mi sorusu, uyuşmazlığın niteliğini doğrudan etkiler. Sözleşmede konut yazılı olsa bile fiilen turizm faaliyeti yürütülüyorsa, mahkeme sözleşmenin gerçek niteliğine bakar.
Çekirge’de sıkça yaşanan bir başka durum, mevsimlik kiracıların sözleşme sürelerinin doğru belirlenmemesidir. Sözleşme sezonluk yapıldığı halde kiracı taşınmamış ve sözleşme zımni olarak yenilenmişse, ev sahibi tahliye için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerini ve 10 yıl şartını ayrıntılı incelemek zorundadır. Termal hat boyunca yer alan apart işletmelerinin önemli kısmında bu hata tahliye davasında kritik unsur olarak karşımıza çıkar.
Hisar ve Tophane gibi koruma altındaki bölgelerde kira sözleşmeleri neden farklıdır?
Hisar, Tophane, Kayhan ve Pınarbaşı çevresindeki çok sayıda yapı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararıyla tescillenmiştir. Bu durum hem kiracının kullanım hakkını hem de mal sahibinin tadilat ve tahliye haklarını şekillendirir. Tescilli yapılarda ev sahibi, dilediği gibi tadilat yapamaz; kiracı da koruma kurulu izni olmadan iç düzende esaslı değişikliğe gidemez.
Bu bölgelerde sıkça açılan davalar arasında, restorasyon ihtiyacı sebebiyle tahliye talebi öne çıkar. Mal sahibi koruma kurulu projesini sunduğunda, kiracının savunması ve oturma süresi yine titiz bir hukuki incelemeye tabidir. Avukat500.com verilerine göre Osmangazi’nin tarihi mahallelerinde açılan tahliye davalarının önemli bir kısmı esaslı tadilat gerekçesine dayanır.
Bursa Osmangazi’de Kira Tespit Davası Süreci
Kira tespit davası, Osmangazi’de en yoğun başvurulan kira davalarından biridir. Soğanlı, Demirtaşpaşa, Hamitler, Yenibağlar ve Geçit hattındaki konut bölgelerinde kira piyasası son yıllarda hızla yenilenmiştir; bu durum hem mevcut kiracıların hem mal sahiplerinin mahkemeye başvurmasını doğurur. Ev sahibi piyasa rayicinin altında kira aldığını düşündüğünde, kiracı ise yıllık artışın TÜFE’yi aştığını gördüğünde dava açar.
Tespit davalarında mahkeme, taşınmazın bulunduğu sokağın emsal kira bedellerine, semtin gelişim hızına ve yapının niteliğine bakar. Osmangazi’de aynı caddenin iki ucundaki dükkanların kira bedeli ciddi farklılık gösterebildiği için emsal seçimi sonucu önemli ölçüde etkiler. Bu nedenle dava açılmadan önce sokak ve cephe bazlı emsal araştırması yapılması davacı tarafa avantaj sağlar.
Kira tespit davası açmak için hangi süre koşulları geçerlidir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilenmesinden önceki bir aylık süre içinde açıldığında, açılan dönemden itibaren hüküm doğurur. Süre kaçırılırsa karar bir sonraki kira yılı için uygulanır. Osmangazi’de uzun süreli kiracılarla yaşanan en sık hata, sürenin yanlış hesaplanmasıdır. Kira sözleşmesinin imza tarihi ile fiili oturma başlangıcı arasında fark varsa, mahkeme sözleşme tarihini esas alır.
Hesaplamada 5 yıllık eşik özel önem taşır. 5 yılı aşan kiracılarda tespit, kanuni sınırlara değil hakkaniyet ve emsal ilkesine göre yapılır. Heykel hattındaki ticari mekanlarda bu eşik sıkça gündeme geldiği için davanın 5 yıl şartına göre titizlikle hazırlanması gerekir.
Kira tespitinde Osmangazi için emsal değerler nasıl belirlenir?
Mahkeme bilirkişi heyeti, taşınmazın bulunduğu cadde, sokak, kat ve cephe gibi unsurları değerlendirerek emsal araştırması yapar. Soğanlı’da arka sokak ile ana cadde arasında kira farkı yüksektir; aynı şekilde Çekirge’de termal hat ile sıradan konut hattı arasında ciddi rant farkı bulunur. Bilirkişi, gayrimenkul danışmanlık ofislerinden, emlakçı kayıtlarından ve son bir yıl içinde yapılan benzer kiralardan bilgi toplar.
Davayı açan tarafın da kendi delillerini sunması gerekir. Kiracı kendi lehine düşük emsalleri, mal sahibi yüksek emsalleri ortaya koyar. Bursa Osmangazi kira avukatı bu aşamada iddianın somut, denetlenebilir delillerle desteklenmesini sağlar.
Osmangazi’de Tahliye Davalarının Belirgin Türleri
Tahliye davaları, Bursa Osmangazi’de kira hukukunun en sık görülen kategorisidir. İlçenin yoğun nüfusu ve sürekli yenilenen konut piyasası, ev sahibi-kiracı ilişkisinde son evreyi mahkeme önüne taşır. Tahliye sebepleri kanunla sınırlı sayıda belirlenmiştir; bu sebeplerden hangisinin somut olaya uyduğunu belirlemek dava stratejisinin temelidir.
Osmangazi’de tahliye davası açan tarafın hangi sebebe dayandığı dava süresinin uzunluğunu, gerekli delilleri ve sonucu belirler. Aynı taşınmaz için ihtiyaç sebebiyle açılan dava ile iki haklı ihtar sebebiyle açılan dava taban tabana zıt deliller talep eder. Tarafların ilk başvuruda doğru sebebi seçmesi sürecin verimli ilerlemesi için belirleyici unsurdur.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası Osmangazi’de nasıl şekillenir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye, mal sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanır. Osmangazi’de bu davalar özellikle kuşaklar arası mülkiyet aktarımının yoğun olduğu mahallelerde sık açılır. Mal sahibinin oğlunun evlenmesi, kızının üniversiteye başlaması veya kendi emekliliği ihtiyaç gerekçesi olarak öne sürülür.
Mahkeme ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu arar. Osmangazi’de sıkça karşılaşılan bir senaryo, mal sahibinin başka bir taşınmazının da bulunduğunun kiracı tarafından ortaya konulmasıdır. Bu durumda davanın seyri tamamen değişir; ihtiyacın o taşınmazla giderilmemesinin sebebi gösterilemezse dava reddedilebilir.
Yeni malik tahliye davası hangi koşullarda açılabilir?
Taşınmazı satın alan yeni malik, satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirip, edinme tarihinden 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Osmangazi’de el değiştiren taşınmaz sayısı yüksek olduğu için bu dava türü oldukça yaygındır. Soğanlı, Yıldırımbeyazıt ve Geçit gibi gelişen mahallelerde yatırımcı alımları arttıkça yeni malik davaları da artmıştır.
Bu davanın hassas noktası, satışın muvazaalı olup olmadığıdır. Kiracı, satışın gerçek bir mülkiyet devri değil de tahliye amaçlı kurgulanmış bir işlem olduğunu ispatlayabilirse dava reddedilir. Bursa Osmangazi kira avukatı, hem alıcı hem kiracı tarafından sürecin meşru çerçevede yürütülmesi için strateji kurar.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası nasıl işler?
Bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödeyen ve bu yüzden iki ayrı haklı ihtar alan kiracıya karşı, kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir. Osmangazi’de özellikle ticari mekanlarda nakit akışının dönemsel dalgalanması nedeniyle bu dava türü öne çıkar. Heykel’deki giyim, kuyumculuk ve ev tekstili gibi sezona bağlı işletmelerde yaşanan ödeme gecikmeleri davaya zemin oluşturur.
İki haklı ihtarın geçerli sayılabilmesi için ihtarların usule uygun düzenlenmesi şarttır. İhtar metninin içeriği, tebliğ şekli ve süreleri davanın temelini oluşturur. Eksik düzenlenmiş bir ihtar, mahkemece dikkate alınmadığında dava reddedilir.
Osmangazi’de Kira Sözleşmesinden Doğan Alacak Davaları
Kira ilişkilerinde tahliye kadar önemli olan bir başka kategori, kira alacaklarının tahsilidir. Osmangazi’de bu davalar hem ödenmemiş kira bedeli hem de aidat, yakıt, su ve elektrik gibi yan giderlerin tahsili için açılır. Demirtaşpaşa, Hamitler ve Çırpan gibi yoğun konut bölgelerinde yaşanan kiracı taşınmaları, geride ödenmemiş borçların tahsili için icra ve dava sürecini gündeme getirir.
Osmangazi’de açılan kira alacağı davaları farklı kategorilerde toplanır ve her kategorinin kendine özgü ispat yükü bulunur. Aşağıdaki başlıkların her biri için ayrı ayrı belge ve hesap üretilmesi, dosyanın bütünlüklü ilerlemesi açısından önemlidir.
- Ödenmemiş aylık kira bedelleri ve birikmiş gecikme faizi tutarları.
- Apartman ortak gideri olarak ödenmesi gereken aidat alacağı kalemleri.
- Kullanılan ancak fatura edilmemiş ortak su, doğalgaz veya yakıt giderleri.
- Kiracının kullanım sırasında verdiği zarar nedeniyle yapılan tamirat masrafları.
- Sözleşmeden kaynaklı cezai şart ve teminat alacağına ilişkin talepler.
Kira alacağının tahsili için izlenebilecek yollar nelerdir?
Kira alacağı için iki temel yol vardır: ilamsız icra takibi ve alacak davası. İlamsız icra ile başlayan süreçte borçlu itiraz ederse takip durur; bu durumda alacaklı itirazın iptali davası açar. Bursa Osmangazi kira avukatı süreç başında hangi yolun daha hızlı sonuç vereceğini, kiracının ekonomik durumunu ve elde mevcut delilleri değerlendirerek belirler.
Tahliye talepli icra takibi ise hem alacağın tahsili hem de tahliye için kullanılan özel bir yoldur. Bu takipte kiracıya ödeme emri tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapma veya itiraz etme imkanı tanınır. Süre dolduğunda hem tahliye hem tahsil davası birlikte yürütülebilir.
Depozito iadesi davaları Osmangazi’de neden sıklaşmıştır?
Konut taşınmazlarında depozito uygulamaları artarken iade konusundaki uyuşmazlıklar da çoğalmıştır. Depozitonun iadesinden önce mal sahibinin taşınmazı ne durumda teslim aldığı, kiracının verdiği zarar ile olağan kullanım yıpranmasının ayrımı belirleyicidir. Osmangazi’de yeni yapılan rezidans ve sitelerde depozito miktarları yüksek olduğu için bu davalar da büyük tutarlara ulaşır.
Mahkeme, taşınmazın teslim ve iade tutanaklarını, fotoğrafları, fatura ve servis kayıtlarını inceler. Olağan yıpranma sebebiyle yapılan boya, küçük tamirat gibi işler ev sahibinin yükümlülüğüdür; kiracıya yansıtılamaz.
Osmangazi’de Ticari Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Heykel, Tahtakale, Kayhan, Setbaşı ve İnönü Caddesi hattındaki ticari mekanlar, Bursa’nın ekonomik kalbidir. Bu hattaki kira sözleşmeleri, konut sözleşmelerinden farklı kural ve istisnalara tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun ticari kira hükümlerine ilişkin bazı maddelerinin 1 Temmuz 2020’ye kadar ertelenmiş olması, geçmişe dönük sözleşmelerin yorumlanmasında önemli sonuçlar doğurmuştur.
Osmangazi’de ticari kira ilişkileri çoğunlukla onlarca yıllık geçmişe dayanır. Bu uzun sürelerin yarattığı ortak iş kültürü dosyalara karmaşık bir tarihsel arka plan ekler. Bursa Osmangazi kira avukatı sözleşmenin gerçek niteliğini, fiili uygulamayı ve tarafların yıllar boyu yarattığı teamülü birlikte değerlendirir.
Ticari kira sözleşmelerinde kefalet ve teminat nasıl kurulmalıdır?
Ticari kira sözleşmelerinde mal sahibi, çoğunlukla kefil ve teminat senedi talep eder. Kefilin sorumluluk sınırı, süre ve miktar açısından sözleşmede açıkça gösterilmelidir. Aksi halde kefalet sözleşmesi geçersiz sayılabilir. Heykel ve Tahtakale’de küçük esnafın aile bireylerini kefil göstermesi yaygındır; kefalet hükümlerinin doğru kaleme alınması, yıllar sonra büyük hak kayıplarını engeller.
Teminat senedi alınırken senedin niteliği, ciroları ve süresi titizlikle belirlenmelidir. Boş senet uygulaması, hem ev sahibi hem kiracı için ciddi riskler doğurur. Bursa Osmangazi kira avukatı, senedin doğru kayıt altına alınmasını ve kira ilişkisi sona erdiğinde iade sürecinin sorunsuz işlemesini sağlar.
İşyeri devri durumunda kira sözleşmesi nasıl etkilenir?
Tahtakale ve Kayhan hattında işyeri devri sıkça yaşanır. Kiracı işletmesini başkasına devrettiğinde, kira sözleşmesinin akıbeti tartışmalı hale gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi çerçevesinde, kiracı işyerini devrederse kira sözleşmesi de devralınabilir; ancak mal sahibinin haklı bir sebep yoksa buna engel olamaması esastır.
Devir sözleşmesinin yazılı yapılması ve mal sahibine bildirilmesi şarttır. Bildirim yapılmadığında devir geçersiz sayılabilir ve devralan üçüncü kişi tahliye edilebilir. Osmangazi’nin tarihi ticaret hattında nesilden nesile aktarılan dükkan kullanımları, bu hükmün doğru uygulanmasına bağlıdır.
Osmangazi’de Sık Karşılaşılan Kira Hukuku Senaryoları
Her ilçenin kira hukuku profili kendi sosyo-ekonomik dokusu ile şekillenir. Osmangazi’nin merkez konumda olması, kira ilişkilerinde belirli senaryoların öne çıkmasına yol açar. Bu senaryoların doğru tanımlanması, dava stratejisinin ilk adımıdır.
Osmangazi’de yaşanan uyuşmazlıkların büyük bölümü farklı yapı tipleri ve kira amaçlarının kesişiminde ortaya çıkar. Dükkân, apart, konut, ofis ve tarihi yapı tek bir ilçede iç içe geçmiş durumdadır. Bu sebeple her dosyada önce taşınmazın hangi kategoride değerlendirileceği belirlenir.
- Çekirge’de termal apart sözleşmelerinin niteliği: Konut mu, turizm işletmesi mi olduğunun tespiti tahliye sürecini doğrudan belirler.
- Heykel’de uzun süreli ticari kiracıların 5 yıl tespit davası: Hakkaniyet ve emsal ilkesi devreye girer; TÜFE üst sınır olmaktan çıkar.
- Hisar-Tophane’de tescilli yapılarda esaslı tadilat: Koruma kurulu süreçleri sözleşmeye doğrudan müdahale eder.
- Yeni malik davalarında muvazaa iddiası: Soğanlı ve Geçit gibi yatırım hareketinin yoğun olduğu mahallelerde sıkça gündeme gelir.
- Pazar ve esnaf hattında ödeme düzensizliği: İki haklı ihtar davasına zemin oluşturur, sezona bağlı işletmelerde dikkatle yönetilmelidir.
Apartman aidatı ve ortak gider uyuşmazlıkları nasıl çözülür?
Osmangazi’nin Soğanlı, Demirtaşpaşa, Yıldırımbeyazıt ve Geçit gibi yoğun apartman bölgelerinde aidat kaynaklı uyuşmazlıklar sıkça mahkeme önüne gelir. Aidatın kim tarafından ödeneceği, sözleşmede açık değilse Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer. Genel kural olarak olağan kullanım giderleri kiracıya, yapısal ana giderler mal sahibine aittir.
Ortak alan onarımı, asansör yenileme, dış cephe boyası gibi yapısal harcamalar mal sahibinin yükümlülüğündedir. Kapıcı ücreti, ortak elektrik, temizlik gibi olağan giderler ise kiracıya yüklenebilir. Hangi gider hangi tarafta sayılacağı, kira sözleşmesinin açık ifadesine ve mahkeme yorumuna bağlıdır.
Kiracının taşınmazda yaptığı tadilat sonrası hakları nelerdir?
Kiracı, mal sahibinin yazılı izniyle yaptığı esaslı değişikliklerin değerini, sözleşme sona erdiğinde sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde isteyebilir. Osmangazi’de uzun süreli ticari kiracılar dükkanı tamamen yenilemiş, modern kabin ve cephe yapmış olabilir; bu durumda dükkan iade edilirken katma değer hesaplanır.
Mal sahibinin onayı yazılı değilse, mahkeme örtülü onayı tartışır. Tadilatın yapımı sırasında mal sahibinin haberdar olduğu, itiraz etmediği ve kullanımdan yararlandığı durumda örtülü onay kabul edilebilir. Bu yorum, sonucu büyük ölçüde değiştirir.
Bursa Osmangazi Kira Avukatı ile Çalışmanın Pratik Yararları
Kira hukuku, görünenden çok daha fazla teknik detay barındırır. Sürelerin yanlış hesaplanması, ihtarın hatalı düzenlenmesi, sözleşmenin yorumlanmasında yapılan eksiklikler hak kayıplarına yol açar. Osmangazi gibi yoğun ve çeşitli bir ilçede dava süreci, sokağa, mahalleye ve sözleşmenin niteliğine göre tamamen farklı şekillenir.
Osmangazi’nin yapısı düşünüldüğünde, sözleşmenin imza tarihinde göz ardı edilen küçük detaylar yıllar sonra büyük dosyalara dönüşebilir. Mahalle, sokak, kat, cephe gibi mikro değişkenler emsal araştırmasında belirleyici olur. Sürecin başında doğru hazırlık, dosyanın seyrini olumlu yönde şekillendirir.
- Kira tespit davasında doğru emsal seçimi ve süre hesabının yapılması.
- Tahliye davasında somut olayın hangi yasal sebeple uyumlu olduğunun tespiti.
- İhtar metinlerinin geçerli biçimde düzenlenmesi ve usule uygun tebliği.
- İcra takibinde itiraz, itirazın iptali ve tahliye taleplerinin paralel yürütülmesi.
- Ticari kira sözleşmelerinde kefalet ve teminatın hukuka uygun kurulması.
Dava açmadan önce hangi adımlar atılır?
Kira uyuşmazlıklarında dava açmak çoğu zaman son aşamadır. Öncesinde noter ihtarnamesi, arabuluculuk başvurusu ve yazılı görüşmeler süreçleri olabilir. Ticari kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması bulunduğundan, bu adım atlanırsa dava şartı yokluğundan reddedilir.
Osmangazi’de uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların çoğunlukla yıllarca süren bir tanışıklığı vardır. Bu nedenle uyuşmazlıkların önemli bölümü arabuluculukta veya yazılı uzlaşma ile sonuçlandırılabilir. Uzlaşma sağlanamayan vakalarda dava yolu ekonomik ve hukuki olarak daha makul bir noktadır.
Kira davaları Osmangazi’de hangi mahkemede görülür?
Kira davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Bursa adli teşkilatı içinde Osmangazi’deki taşınmazlara ilişkin davalar Bursa Adliyesi’nde açılır. İcra ve tahliye süreçleri ise Bursa İcra Müdürlükleri ile İcra Hukuk Mahkemesi’nde yürütülür.
Yetki kuralı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; tarafların farklı şehirlerde ikamet etmesi sonucu değiştirmez. Bu durum, taşınmazını Osmangazi’de bırakıp başka şehre taşınan ev sahibi veya kiracı için yetkili mahkemenin yine Bursa olduğu anlamına gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Osmangazi’deki taşınmaz sahipleri ve kiracılarından sıkça gelen somut sorulara yönelik kısa açıklamalar aşağıda yer almaktadır. Yanıtlar genel niteliklidir; somut dosya değerlendirmesi her vakanın kendine özgü unsurlarına göre yapılır. Tarafların elindeki sözleşme, ihtarname ve ödeme belgeleri yorumun temelini oluşturur.
Çekirge’de termal apart sahibiyim, kiracım sözleşmedeki konut amacının dışına çıkıp kısa süreli turizm kiralaması yapıyor. Tahliye edebilir miyim?
Sözleşmedeki kullanım amacının dışına çıkılması, sözleşmeye aykırılıktır ve uygun ihtar sonrası tahliye sebebi oluşturabilir. Sözleşmede taşınmazın konut olarak kullanılacağı yazıyor ve fiilen turizm faaliyeti yürütülüyorsa, bu durumun belgelenmesi gerekir. Online platform listelemeleri, gelen-giden müşteri kayıtları ve apartman yönetiminin tutanakları delil değeri taşır.
Heykel’deki dükkanımda kiracı 12 yıldır oturuyor ve kira piyasanın yarısı düzeyinde. Tespit davası açabilir miyim?
5 yıldan uzun süredir devam eden ticari kira ilişkilerinde TÜFE üst sınırı uygulanmaz; mahkeme hakkaniyet ve emsal ilkesine göre kira bedeli belirler. 12 yıllık kira ilişkisinde piyasanın çok altında bir bedel söz konusu ise tespit davası başarı şansı yüksektir. Heykel hattında bilirkişi araştırması cadde, sokak ve cephe bazında ayrıntı gerektirir.
Hisar’daki tescilli binamda restorasyon yapacağım, kiracıyı tahliye edebilir miyim?
Tescilli yapılarda esaslı tadilat ve restorasyon, koruma kurulu onaylı proje şartına bağlıdır. Onaylı projeniz varsa ve tadilat yapının kullanılmasına engel oluyorsa tahliye davası açılabilir. Mahkeme projeyi, sürenin makul olup olmadığını ve tadilatın gerçekten kiracının taşınması olmadan yapılıp yapılamayacağını inceler.
Osmangazi’de yeni satın aldığım daireden eski kiracıyı çıkarmak için ne yapmalıyım?
Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyaç gerekçenizi bildirmeniz, ardından 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmanız gerekir. İhtiyacın kendiniz, eşiniz, çocuklarınız, anne-babanız veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için olması ve gerçek, samimi, zorunlu nitelik taşıması şarttır.
Demirtaşpaşa’da kiracım üst üste 3 ay kira ödemedi. Hangi yolu izlemeliyim?
İlk olarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir, ödeme emri tebliğinden 30 gün içinde ödeme yapılmazsa hem alacağı tahsil hem tahliye için süreç işletebilirsiniz. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar da çekilmiş olduğunda, kira yılı sonunda iki haklı ihtar sebebiyle ayrı bir tahliye davası açılabilir. Hangi yolun seçileceği vakanın detayına bağlıdır.
Tahtakale’de işyerimi başka birine devretmek istiyorum, mal sahibinin onayı şart mı?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca işyeri kiracısı, sözleşmeyi devredebilir; mal sahibi haklı bir sebep yoksa buna engel olamaz. Devir yazılı olarak yapılmalı ve mal sahibine bildirilmelidir. Mal sahibinin haklı sebep iddiası, devralanın ödeme gücü, faaliyet türü ve kira ilişkisini bozucu nitelikteki davranışları gibi unsurlarla değerlendirilir.
Soğanlı’daki dairemde kiracı çıkarken ev hasarlı. Depozitoyu iade etmek zorunda mıyım?
Olağan kullanım yıpranması mal sahibinin yükümlülüğündedir; depozito buradan kesilemez. Ancak kiracının kasıt veya ihmali ile oluşan hasarlar depozitoya mahsup edilebilir. Tutanak, fotoğraf ve servis kayıtları depozitonun ne kadarının tutulacağı konusunda belirleyicidir. Tartışmalı durumlarda mahkeme bilirkişi raporu üzerinden karar verir.
Osmangazi’de kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve dosya yoğunluğuna, bilirkişi raporu süresine ve tarafların delil sunum hızına göre genel olarak 8 ay ile 18 ay arasında sonuçlanır. Bursa Adliyesi’ndeki dosya yoğunluğu ve bilirkişi sırası süreyi etkileyen başlıca unsurlardır.
Avukat500.com verilerine göre Osmangazi’deki kira uyuşmazlıkları, ilçenin tarihi-ticari merkez konumu ile yoğun konut yapısının kesişiminde şekillenir. Heykel-Tahtakale ticari hattı, Çekirge’nin termal turizm hattı ve Soğanlı-Demirtaşpaşa konut hattı, üç farklı kira hukuku profili oluşturur. Bu profillerin doğru okunması, sürecin doğru kurgulanmasının ön şartıdır.
