Muratpaşa Kira Avukatı
Antalya’nın merkez ilçesi olan Muratpaşa, hem yerleşik nüfus hem turist akışı hem de yabancı uyruklu kiracılar nedeniyle Türkiye’nin kira hukuku bakımından en hareketli bölgelerinden biridir. Lara’daki rezidans projelerinden Kaleiçi’ndeki tarihi taş yapılara, Çağlayan’ın yeni site komplekslerinden Demircikara’nın orta gelirli konut bölgelerine kadar her tür gayrimenkul aynı ilçe sınırları içinde bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, ortaya çıkan uyuşmazlıkların da çeşitliliğini artırmakta ve Muratpaşa kira avukatı arayışını standart bir tahliye veya alacak meselesinin çok ötesine taşımaktadır.
Avukat500.com verilerine göre Muratpaşa, Antalya genelinde kira hukuku alanında en fazla danışmanlık talebi alınan ilçedir. Bu yoğunluğun ardında yalnızca nüfus büyüklüğü değil, ilçenin barındırdığı kiralama tiplerinin çeşitliliği de yer almaktadır. Bir kiracı için aylık konut kirası, bir mülk sahibi için sezonluk kısa süreli turistik kiralama geliri, bir esnaf için Lara Bulvarı üzerinde dükkan kirası söz konusu olabilmekte ve her biri farklı hukuki rejime tabi tutulmaktadır.
Muratpaşa’da Kira Uyuşmazlıklarının Sıra Dışı Profili
Muratpaşa’yı diğer Antalya ilçelerinden ayıran en belirgin özellik, kiralamaların büyük bölümünün konut kullanım amacının dışına taşmasıdır. Lara, Güzeloba ve Sirinyalı gibi sahil bandındaki bölgelerde yıllık kiralanan dairelerin önemli bir kısmı yaz aylarında turistik amaçla alt kiraya verilmekte, bu durum hem ev sahibi hem ana kiracı arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut kiralarına ilişkin emredici hükümleri ile 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun bu noktada kesişmektedir. Doğru hukuki nitelendirme yapılabilmesi için ilçenin kiralama yapısını tanıyan bir kira avukatının desteği önem kazanmaktadır.
Bir diğer ayırt edici unsur, ilçedeki kiracı profilinin önemli bir kısmının yabancı uyruklu olmasıdır. Rus, Alman, İranlı ve son yıllarda artan Orta Asya kökenli kiracılarla yapılan sözleşmelerde dil sorunu, ikamet izni süresinin dolması, döviz cinsinden bedel kararlaştırılması gibi başlıklar gündeme gelmektedir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 2018 sonrası değişikliklerinden sonra döviz cinsinden konut kira sözleşmeleri kural olarak yasaklanmış olsa da Muratpaşa’da hâlâ pek çok sözleşmenin “Euro karşılığı TL” gibi karma şekilde kurulduğu görülmektedir.
Lara, Konyaaltı sahil bandı ve Çağlayan’da kira uyuşmazlıkları neden farklı seyrediyor?
Lara Bulvarı boyunca uzanan rezidans projelerinde aylık kira bedelleri Antalya ortalamasının iki katından fazlasına çıkabilmekte, bu durum kira tespit davalarının değer skalasını yükseltmektedir. Çağlayan ve Demircikara gibi yeni gelişen mahallelerde inşaat sırasında verilen taahhütler ile teslim sonrası ortaya çıkan eksiklikler arasındaki fark, ilk yıl kiracı-müteahhit-malik üçgeninde uyuşmazlık doğurmaktadır. Konyaaltı sahil kesimine yakın büyük site yapılarında ise yönetim kararlarının bireysel kira sözleşmelerine müdahale ettiği durumlar, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde sık karşılaşılan dosyalar arasında yer almaktadır.
Kaleiçi’nde tarihi yapı kiraları ne tür hukuki sorunlara yol açıyor?
Kaleiçi, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli yapıların yoğun olduğu bir bölgedir. Bu bölgede kiralanan taş evlerin restorasyon, bakım ve onarım masrafları, normal konut kira sözleşmelerinden farklı biçimde paylaşılmaktadır. Ev sahibi tescilli yapıdaki onarımı kiracıya yüklemeye çalıştığında Antalya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararları belirleyici olmakta, uyuşmazlıklar idari hukukla iç içe geçen bir boyut kazanmaktadır. Kaleiçi’nde butik otel, kafe veya butik mağaza olarak kullanılan yapılarda ise işyeri kira sözleşmelerine ilişkin TBK hükümleri ile koruma mevzuatı bir arada uygulanmaktadır.
Muratpaşa’da en sık karşılaşılan kira uyuşmazlığı türleri nelerdir?
İlçede karşılaşılan davaların önemli bir kısmı belirli birkaç başlıkta yoğunlaşmaktadır. Aşağıdaki başlıklar, Avukat500.com verilerine göre son üç yıl içinde Muratpaşa kaynaklı kira danışmanlıklarında en çok tekrar eden konulardır:
- Yıllık kiralanan dairenin malik tarafından turistik kiralamaya çevrilmek istenmesi sonucu açılan tahliye davaları
- Yabancı uyruklu kiracılarla döviz cinsinden yapılmış sözleşmelerin geçerliliğine ilişkin tespit ve uyarlama davaları
- Lara ve Sirinyalı’da rezidans yönetimlerinin kira sözleşmesine aykırı şart dayatmasından kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Kaleiçi’ndeki tescilli yapılarda restorasyon ve onarım masraflarının paylaşımı
- Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve icra takibine konu edilmesi
- Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen kira tespit ve uyarlama davaları
- Turizm sezonunun kapanmasıyla yaz kiracılarından kalan depozito ve hasar bedeli alacakları
Turistik Kiralama Davaları ve 7464 Sayılı Kanun’un Muratpaşa’daki Yansımaları
7464 sayılı Kanun’un Ekim 2023’te yürürlüğe girmesinin ardından Muratpaşa, ilçe nüfusuna oranla en fazla turizm amaçlı kiralama izin başvurusu yapılan bölgelerden biri haline gelmiştir. Lara, Sirinyalı, Güzeloba ve Konyaaltı’na bakan kıyı kesimindeki dairelerin önemli bir kısmı izin başvurusuna konu edilmiş, izinsiz işletilen dairelerde ise hem idari para cezası hem de Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel hukuk uyuşmazlıkları gündeme gelmiştir. Kanun, daireyi turizm amacıyla kiraya vermek için izin alma yükümlülüğü getirirken, izinsiz faaliyet halinde apartman maliklerinin Bakanlık nezdinde bildirimde bulunabilmesine imkân tanımaktadır.
İlçede sık görülen tipik bir senaryoda, bir malik dairesini bir Türk vatandaşına yıllık kiraya vermekte, kiracı ise daireyi yaz aylarında günlük olarak yabancı turistlere kiralayarak gelir elde etmektedir. Bu durum hem ana kira sözleşmesinin alt kira yasağı hükmünü hem de 7464 sayılı Kanun’un izin rejimini ihlal etmekte, üç katmanlı bir uyuşmazlığa dönüşmektedir. Muratpaşa kira avukatları bu gibi durumlarda hem sözleşmenin feshini hem de izinsiz turistik kiralamadan doğan tazminat ve cezai bedelleri aynı dosya kapsamında değerlendirmektedir.
Konutumu Lara’da yıllık kiraya verdim, kiracım Airbnb üzerinden alt kiralamaya başladıysa ne yapabilirim?
Bu durumda öncelikle alt kira yasağının sözleşmede açıkça düzenlenip düzenlenmediği incelenmelidir. TBK madde 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamamaktadır. Apartman yöneticiliğinden alınacak izinsiz turizm kiralaması bildirimi, hem dosyaya delil olarak sunulabilir hem de Bakanlık nezdinde idari yaptırım sürecini başlatır. Lara’da bu tür dosyalarda iş yoğunluğu nedeniyle ortalama ilk celse süresi Antalya Adliyesi’nde altı ay civarında seyretmektedir.
Turistik kiralama sözleşmelerinde Muratpaşa pratiğinde özellikle dikkat edilen başlıklar şunlardır:
- İzin belgesi numarasının sözleşmeye yazılması ve daire kapısındaki plaka levhasıyla uyumlu olması
- Konaklama süresinin başlangıç ve bitiş saatlerinin dakikaya kadar netleştirilmesi
- Hasar bedelinin nakit yerine banka teminatlı blokajla karşılanması
- Apartman yönetiminin turistik kiralamaya muvafakat verip vermediğinin yazılı olarak teyit edilmesi
- Konaklayan kişi sayısı ve kimlik bilgilerinin elektronik kayıt sistemine zamanında işlenmesi
- Sezon ortası iptallerde mahsup oranlarının açık biçimde belirtilmesi
Turistik kiralama sözleşmesi yaptım ancak kiracı sezon ortasında ayrıldı, depozitoyu iade etmek zorunda mıyım?
Turizm amaçlı kısa süreli kiralamalar Borçlar Kanunu’ndaki konut kira hükümlerine değil, genel kira ve hatta tüketici hukuku rejimine tabidir. Sezon ortasında ayrılma halinde sözleşmede cayma şartı varsa ve hizmet kalitesinde bir ayıp bulunmuyorsa depozito orantılı biçimde mahsup edilebilmektedir. Muratpaşa’da turistik kiralama uyuşmazlıkları çoğunlukla Antalya Tüketici Mahkemesi’nde değil Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmekte, ancak ilan edilen olanakların gerçeği yansıtmadığı dosyalarda tüketici hukuku da devreye girebilmektedir.
Yabancı Uyruklu Kiracılarla Yapılan Sözleşmelerde Hukuki Riskler
Muratpaşa, Antalya’da en çok yabancı ikamet izni sahibinin bulunduğu ilçedir. İlçedeki kira sözleşmelerinin önemli bir kısmı bu nedenle uluslararası bir unsur içermektedir. Yabancı kiracının ülkesine dönmesi, ikamet izninin uzatılmaması, pasaport süresinin dolması veya sözleşmenin yapıldığı dilin Türkçe olmaması gibi durumlar uyuşmazlığın hem usul hem esas yönünden farklı değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılması bir başka kritik konudur. 32 sayılı Karar’da yapılan değişikliklerle birlikte yurt içinde yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Muratpaşa’da yabancı kiracı yurt dışında yerleşik sayılıyorsa istisnalar gündeme gelebilmekte; bu istisna kapsamına giren her sözleşmenin ayrıca incelenmesi gerekmektedir.
Yabancı uyruklu kiracımla Euro üzerinden anlaştım, sözleşme geçerli mi?
Bu sorunun cevabı kiracının “yurt içinde yerleşik” sayılıp sayılmadığına bağlıdır. Türkiye’de bir yıl ve üzeri ikamet izniyle yerleşmiş yabancılar yurt içinde yerleşik kabul edilmekte ve döviz cinsinden konut kira sözleşmesi yapamamaktadır. Buna karşılık kısa süreli vize veya turistik amaçlı bulunan yabancılarla yapılan sözleşmelerde döviz şartı geçerli olabilmektedir. Sözleşmenin feshi veya uyarlanması aşamasında bu ayrım, dosyanın esasını belirleyen teknik bir husustur.
Yabancı kiracımız ülkesine döndü, kira borçlarını nasıl tahsil ederim?
Yabancı kiracının Türkiye’yi terk etmesi halinde alacak takibi, kiracının halen Türkiye’deki bir banka hesabı, taşınır veya taşınmazı bulunup bulunmadığına göre şekillenmektedir. Eğer kiracı Türkiye’de mal varlığı bırakmışsa Antalya icra daireleri üzerinden takip yapılabilmektedir. Mal varlığı yoksa, kefil veya teminat mektubu yoksa tahsilat ihtimali ciddi biçimde azalmakta; bu nedenle Muratpaşa’da yabancı kiracılarla yapılan sözleşmelerde kefil veya banka teminatı şartı yaygınlaşmıştır. Tebligat sorunları için 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun yurt dışı tebligat hükümleri devreye girmekte ve süreç ortalamadan uzun seyretmektedir.
Yabancı kiracılarla sözleşme yaparken nelere dikkat etmeli?
Yabancı uyruklu kiracılarla yapılacak sözleşmelerde aşağıdaki başlıkların önceden netleştirilmesi olası uyuşmazlıkları büyük ölçüde önlemektedir:
- Kiracının ikamet izni türü ve kalan süresi mutlaka kayda geçirilmelidir
- Sözleşmenin Türkçe nüshası esas alınmakla birlikte yeminli tercüme nüshasının hazırlanması ispat kolaylığı sağlar
- Türkiye’de yerleşik bir kefil veya banka teminat mektubu alınması tahsilat riskini düşürür
- Kira bedeli Türk lirası olarak belirlenmeli, döviz endeksleme yasağı kontrol edilmelidir
- Tebligat adresi olarak Muratpaşa’daki kiralanan taşınmaz açık biçimde belirtilmelidir
- Sözleşmenin sona ermesi halinde tahliye süresi ve depozito iade yöntemi yazılı olarak düzenlenmelidir
Tahliye Davaları ve Muratpaşa Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki Pratik
Tahliye, Muratpaşa’da en çok karşılaşılan dava türlerinden biridir. Kira ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, on yıllık uzama dönemi sonrası kiraya verenin haklı sebep aramaksızın tahliye talebi gibi başlıklar düzenli olarak Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin gündemini oluşturmaktadır. Avukat500.com verilerine göre Muratpaşa kaynaklı kira uyuşmazlıklarının yaklaşık üçte ikisi farklı tipteki tahliye taleplerini içermektedir.
Muratpaşa’daki tahliye davalarının pek çok ilçeden ayrılan yönü, taşınmazların büyük kısmının ya yatırım amaçlı satın alınmış olması ya da turistik kiralama planı için tahliye edilmek istenmesidir. Bu motivasyon, “ihtiyaç” iddiasının gerçekliğinin daha titiz incelenmesini gerektirmekte; mahkemeler ihtiyacın samimiyetini araştırırken malikin daha önce başka taşınmazlarda nasıl davrandığına da bakmaktadır.
Lara’daki dairemi kendim oturmak için tahliye davası açtım, ihtiyaç samimiyetim nasıl ispatlanır?
İhtiyaç nedeniyle tahliyede en kritik nokta ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkeme, davacının başka uygun bir taşınmazının olup olmadığını, ihtiyacın geçici nitelikte bulunup bulunmadığını ve tahliye sonrası taşınmazın gerçekten kullanılıp kullanılmayacağını araştırmaktadır. Lara ve benzeri yüksek değerli bölgelerde tahliye edilen taşınmazın kısa süre sonra üçüncü kişiye satılması veya turistik kiralamaya çevrilmesi tazminat sorumluluğunu doğurmaktadır. TBK madde 355 uyarınca haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayan malik, kiracının son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Muratpaşa’da tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci nasıl işliyor?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Antalya’da turizm sektörünün etkisiyle pek çok ev sahibi sözleşmenin imzalandığı tarihten farklı bir tarih taşıyan tahliye taahhüdü almaya yönelmektedir. Yargıtay kararları kira sözleşmesinin yapıldığı sırada baskı altında alınan taahhütleri geçersiz saymaktadır. Geçerli bir taahhüt; kira sözleşmesi yapıldıktan sonra serbest iradeyle düzenlenmiş ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olmasını gerektirmektedir. Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bu tür dosyalarda en sık tartışılan konu, taahhüdün düzenlenme tarihinin sözleşme tarihiyle aynı olup olmadığıdır.
Antalya Adliyesi’nde tahliye davası ortalama ne kadar sürüyor?
Muratpaşa’dan açılan tahliye davalarının ortalama süresi dosyanın tipine göre değişmekle birlikte sekiz ila on dört ay arasında yer almaktadır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri itirazsız ilerlerse iki üç ay gibi sürelerde sonuçlanabilmekte, kiracının itiraz etmesi halinde itirazın iptali davasıyla süreç bir yıla yaklaşmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında bilirkişi, tanık ve keşif aşamaları nedeniyle süre genel olarak bir yılı aşmaktadır.
Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
Türkiye’de 2022-2024 yılları arasında konut kira artışlarının %25 ile sınırlandırılması Muratpaşa’da çok sayıda kira tespit davasının açılmasına neden olmuştur. Sınırlamanın sona ermesinin ardından TÜFE’ye dayalı artış kuralı yeniden geçerli hale gelmiş, ancak rayiç değer ile sözleşmedeki bedel arasındaki uçurum nedeniyle uyarlama davaları gündemden düşmemiştir. İlçede özellikle beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde rayiç değere göre kira tespit talepleri, hâkimlerin sıkça karşılaştığı dosyalardır.
Muratpaşa’da rayiç kira tespitinde dikkat edilen bir başka unsur, taşınmazın bulunduğu mahallenin son üç yıldaki dönüşüm hızıdır. Çağlayan, Demircikara ve Tahılpazarı gibi mahallelerde yeni inşa edilen sitelerin kira piyasasını yukarı çekmesi, eski kiracıların ödediği bedellerle yeni piyasa arasındaki farkı büyütmektedir. Bu da kira tespit dosyalarında bilirkişi raporlarının kritik hale gelmesine yol açmaktadır.
Beş yılı dolan kira sözleşmemde Muratpaşa’daki rayice göre artış nasıl belirlenir?
Beş yılını dolduran sözleşmelerde TBK madde 344’ün son fıkrası uyarınca taraflar dilerse rayiç bedel üzerinden kira tespiti talep edebilmektedir. Mahkeme bu durumda bilirkişi marifetiyle taşınmazın bulunduğu mahalledeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırmakta, hak ve nesafet ilkesine göre yeni bedeli belirlemektedir. Muratpaşa gibi piyasa hareketinin yoğun olduğu ilçelerde bilirkişi raporu çoğunlukla emsal kira sözleşmelerine ve emlak ilanlarına dayanmaktadır.
Çağlayan ve Demircikara’daki yeni sitelerde kira artış farkı neden bu kadar yüksek görünüyor?
Bu mahalleler son beş yılda yoğun bir konut yapımına sahne olmuş, yeni rezidans projeleriyle kiralık piyasası baştan şekillenmiştir. Eski apartmanlardaki uzun süreli kiracılar düşük bedellerle otururken aynı sokaktaki yeni binada açılan ilk ilanlar ciddi farklarla devreye girmektedir. Bu fark beş yılını dolduran sözleşmelerde uyarlama veya tespit davasıyla giderilmeye çalışılmakta, ancak bilirkişi tarafından rayiç hesaplanırken yapı yaşı, asansör, otopark, site içi olanaklar gibi farklılaştırıcı kriterler dikkate alınmaktadır.
Depozito, Aidat ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları
Muratpaşa’daki rezidans tipi yapıların yaygınlığı, depozito ve aidat uyuşmazlıklarını öne çıkaran bir başka konu başlığıdır. Lara ve Sirinyalı’daki büyük sitelerde aidatlar Antalya ortalamasının üzerinde seyretmekte, kira sözleşmelerinde aidatın hangi tarafta olduğu netleştirilmediğinde ciddi uyuşmazlıklar doğmaktadır. TBK kapsamında aydınlatma, ısıtma, yönetim gideri gibi rutin masraflar kural olarak kiracıya aittir; ancak büyük onarım, dış cephe yenileme ve havuz tadilatı gibi olağan dışı giderler malikin sorumluluğundadır.
Site yönetiminin sözleşmede yer almayan kuralları kiracıya dayatması da Muratpaşa’da sık karşılaşılan bir tablodur. Evcil hayvan yasağı, kısa süreli misafir kabulü, ortak alan kullanımı gibi başlıklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilmekle birlikte, kiracının yönetim planına uyma yükümlülüğü ile temel kullanım haklarının çatışması gerçek dosyalarda tartışmalı bir alandır.
Lara’daki rezidansta site yönetimi misafir konaklamasını yasakladı, kiracı olarak haklarım neler?
Site yönetimi tarafından alınan kararların kiracı için bağlayıcı olabilmesi için bu kararların yönetim planında yer alması veya genel kurulun yasal usule uygun şekilde alınmış olması gerekmektedir. Olağan dışı bir genel kurul kararıyla aniden uygulamaya konulan misafir yasağı, kiracının kullanım hakkını orantısız biçimde kısıtlıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davasına konu edilebilmektedir. Lara’daki rezidanslarda turizm sezonunda yoğunlaşan misafir trafiği bu tür davaları artıran başlıca etkendir.
Depozito iade edilmediğinde Muratpaşa’da hangi yola başvurulur?
Türkiye’de depozito iadesi, sözleşme sona erdikten sonra makul süre içinde yapılmalıdır. Muratpaşa’da turistik kiralamalarda bu süre kısa, yıllık konut kiralamalarında ise hesap kapatma ve hasar tespitinin tamamlanmasına bağlı olarak biraz daha uzun olabilmektedir. Kiraya veren depozitoyu iade etmediğinde icra takibi ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılmaktadır. Banka bloke depozito uygulaması ilçede özellikle yabancı kiracılarla yapılan sözleşmelerde yaygınlaşmış olup uyuşmazlığı baştan azaltıcı etki göstermektedir.
Muratpaşa Kira Avukatı Süreçleri ve Arabuluculuk Aşaması
Antalya Barosu’nun her yıl yayımladığı asgari ücret tarifesi kira hukuku alanındaki dava ve danışmanlık ücretlerinin alt sınırını belirlemektedir. Tahliye davaları, kira tespit davaları, alacak davaları ve uyarlama davaları için belirlenen asgari değerler, dava değerine göre nisbi olarak hesaplanan ücretlerle birlikte uygulanmaktadır. Muratpaşa’da uygulanan ücretler davanın niteliğine, taşınmazın değerine, yabancılık unsuruna ve dava süresine göre farklılık göstermektedir.
Avukatın aldığı vekalet ücreti ile mahkemece karşı tarafa yüklenen vekalet ücretinin farklı kavramlar olduğu, taraflarla yapılan ön görüşmelerde sıkça gündeme gelmektedir. Muratpaşa kira avukatı seçerken ilçenin kendine özgü dosya tiplerine yabancı olmayan, turizm kiralamaları ve yabancı uyruklu taraflarla çalışma deneyimi bulunan bir hukukçu tercih edilmesi süreci kısaltıcı etki yapmaktadır.
Muratpaşa’da kira davası açmadan önce arabuluculuk şart mı?
7445 sayılı Kanun’la birlikte 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Tahliye, kira tespit, kira alacağı ve uyarlama davaları öncesinde arabulucuya başvuru zorunlu hale gelmiştir. Muratpaşa’daki uyuşmazlıklar Antalya Arabuluculuk Bürosu üzerinden takip edilmekte, anlaşma sağlanamaması halinde son tutanakla birlikte mahkeme yoluna gidilebilmektedir. Bu süreç ortalama üç ila altı hafta arasında sonuçlanmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda yer alan sorular, Muratpaşa kaynaklı kira danışmanlıklarında en çok tekrar eden somut senaryolara dayanmaktadır. Genel mevzuat soruları yerine ilçenin yapı çeşitliliği, turizm yoğunluğu ve yabancı kiracı profili göz önüne alınarak hazırlanmıştır.
Muratpaşa’da turistik kiralama izni alınmadan daire kiraya verilirse ne olur?
7464 sayılı Kanun’a göre izinsiz turizm amaçlı kiralama yapan malik veya kiracı için idari para cezası öngörülmektedir. Muratpaşa İlçe Kültür ve Turizm Müdürlüğü tarafından yapılan denetimlerde tutulan tutanaklar Bakanlığa iletilmekte, ceza alan kişinin aynı taşınmazda faaliyetini sürdürmesi halinde ceza katlanarak uygulanmaktadır. Apartman yönetimi de izinsiz faaliyeti Bakanlığa bildirebilmektedir.
Lara’daki dairemi kiracım otelcilik amacıyla kullanıyorsa konut sözleşmesi ne olur?
Konut amaçlı kiraya verilen bir taşınmazın kiracı tarafından otelcilik veya günlük kiralama amacıyla kullanılması TBK madde 316 anlamında özenli kullanım yükümlülüğünün ihlalidir. Kiraya veren önce yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini istemekte, sonuç alınamazsa tahliye davası açabilmektedir. Lara’da bu tip dosyalarda apartman yönetiminin görüşü ve sosyal medya tanıtımları önemli delil olarak kullanılmaktadır.
Kaleiçi’ndeki tescilli evimi kiraya verirken hangi izinleri almalıyım?
Tescilli yapılarda esaslı tadilat ve restorasyon Antalya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu izniyle yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi düzenlemek için ayrıca izin gerekmemekle birlikte, kiracının yapacağı tadilat veya tabela değişikliği gibi işlemler izne tabidir. Kaleiçi’nde kiraya verilen yapıların önemli bölümü ticari olarak butik otel veya kafe işletmesinde kullanıldığından, sözleşmede bu kullanımın açıkça yer alması ileride uyuşmazlık doğmasını önlemektedir.
Konyaaltı sahili yakınındaki sezonluk kiralama bedelleri rayicin üzerinde belirlenirse ne olur?
Sezonluk turistik kiralamalar konut kira hükümlerine değil sözleşme serbestisine tabi olduğundan rayiç değer üzerinde fiyat belirlenmesi tek başına geçersizlik nedeni değildir. Ancak hizmet kalitesinin tanıtılan ölçüde olmaması, ilan edilen olanakların gerçeği yansıtmaması durumunda tüketici hukuku çerçevesinde bedel iadesi gündeme gelebilmektedir. Konyaaltı çevresindeki kısa süreli kiralama dosyalarının önemli bir kısmı bu nitelikte uyuşmazlıklardan oluşmaktadır.
Muratpaşa’da kira artışını yapmayan kiracıyı tahliye edebilir miyim?
Sözleşmedeki artış oranını ödemeyen kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve eksik kalan miktar için iki haklı ihtar göndermek suretiyle ya da dava yoluyla tahliye süreci başlatılabilir. Ancak yasal sınırın üzerinde belirlenmiş bir artış mahkemece geçersiz sayılabilir. İlçede bu tip dosyalar daha çok kira tespit davasıyla iç içe geçmekte ve hâkim hem geçmiş artışın geçerliliğini hem de yeni dönem bedelini birlikte değerlendirmektedir.
Sirinyalı’daki dükkanım için işyeri kira sözleşmesi yaptım, kiracım on yılı doldurdu, doğrudan tahliye edebilir miyim?
İşyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya veren sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Muratpaşa’da Sirinyalı, Demircikara ve Bahçelievler bölgesindeki dükkanlarda bu süre dolan çok sayıda sözleşme bulunmakta, kiraya verenler buna dayanarak tahliye süreçlerini başlatabilmektedir. Ancak sürenin dolduğu yıldan en az üç ay önce noter ihtarı veya iadeli taahhütlü mektupla bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme bir yıl daha uzamakta, bu da uyuşmazlığın bir sonraki yıla taşınmasına neden olmaktadır.
