Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli belgelerdir. Ancak zaman zaman taraflardan biri bu yükümlülüklere uymayabilir. Bu durumda “kira sözleşmesi ihlali” söz konusu olur ve taraflardan biri mağduriyet yaşar. Türkiye’de en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer alan kira sözleşmesi ihlalleri, özellikle son yıllarda artan kira fiyatları ve ekonomik belirsizliklerle daha da sık gündeme gelmektedir.
Avukat 500 olarak; kira sözleşmesinin ihlali halinde hem kiracının hem de ev sahibinin hangi hukuki yolları izleyebileceğini, dava süreçlerini, ihtar mekanizmasını, tahliye şartlarını ve kira alacaklarının tahsil yollarını detaylı olarak ele aldık.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenen ve kiraya verenin bir taşınmazı kullanma hakkını belirli bir bedel karşılığında kiracıya devrettiği yazılı veya sözlü anlaşmadır. Sözleşme ile kiracı, kiralananı kullanmakla yükümlü olurken; kiraya veren de bu kullanım hakkını sağlamak ve taşınmazı sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
Yazılı ve Sözlü Kira Sözleşmesi
Her ne kadar yazılı kira sözleşmeleri hukuki açıdan daha sağlam bir temel oluştursa da, Türk Borçlar Kanunu’na göre sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak ihlal durumlarında yazılı sözleşmenin bulunması tarafların haklarını ispat etmesi açısından büyük kolaylık sağlar.
Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde İhlal Edilmiş Sayılır?
Kira sözleşmesinin ihlali, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesiyle ortaya çıkar. Bu ihlaller, hem kiracı hem de kiraya veren açısından farklı hukuki sonuçlar doğurur. En sık rastlanan kira sözleşmesi ihlalleri şunlardır:
Kiracı Tarafından Gerçekleştirilen İhlaller
- Kiranın ödenmemesi: Kiracının sözleşmede belirlenen tarihlerde kira bedelini ödememesi en sık görülen ihlaldir.
- Kiralananı amacı dışında kullanma: Konut olarak kiralanan yerin işyeri gibi kullanılması ya da ticari faaliyette bulunulması.
- Komşulara rahatsızlık verme: Gürültü, kötü kokular veya taşkınlık gibi sebeplerle apartman ya da site düzenini bozma.
- İzinsiz tadilat yapma: Kiralanan taşınmazda kiraya verenin izni olmadan değişiklik yapılması.
- Alt kiraya verme veya devretme: Kiracının kiralananı başka birine kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi.
Kiraya Veren Tarafından Gerçekleştirilen İhlaller
- Taşınmazın ayıplı teslimi: Su tesisatı bozuk, elektrik altyapısı sorunlu, ısınma sistemi çalışmayan bir dairenin teslim edilmesi.
- Taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanımına müdahale: Kiracının hakkı olan alanlara müdahale edilmesi ya da özel hayatın gizliliğinin ihlali.
- Taşınmazı üçüncü kişilere satma: Satış durumunda yeni malikin kiracıyı habersiz tahliye etmeye çalışması.
Kira Sözleşmesi İhlalinde İlk Adım: İhtarname
Kira sözleşmesinin ihlal edildiği durumlarda ilk yapılması gereken, ihlalin giderilmesi için karşı tarafa yazılı bir ihtarname göndermektir. İhtar, noter aracılığıyla veya avukat vasıtasıyla yapılmalıdır. Bu ihtar, taraflar arasında bir çözüm yolu sağlanamazsa ileride açılacak davalar için önemli bir delil niteliği taşır.
İhtarname Örneği
Örneğin, kirasını ödemeyen bir kiracıya gönderilecek ihtar şu şekilde olabilir:
Sayın [Kiracı Adı],
[Adres bilgisi]Tarafınızca [adres bilgisi] adresindeki taşınmaz için [tarih] tarihine kadar ödenmesi gereken [xxx TL] tutarındaki kira bedeli halen ödenmemiştir. Bu bedelin 30 gün içerisinde tarafıma ödenmemesi halinde hakkınızda yasal yollara başvurulacağı hususunu tarafınıza ihtaren bildiririm.
Bu ihtarın ardından belirlenen süre içinde yükümlülük yerine getirilmezse dava yoluna başvurulabilir.
Kira Sözleşmesi İhlali Halinde Açılabilecek Davalar
Kira sözleşmesi ihlali durumunda Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde çeşitli hukuki yollar mümkündür. Açılabilecek başlıca davalar şunlardır:
Tahliye Davası
Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın amacı dışında kullanılması ya da kiracının komşulara zarar vermesi gibi nedenlerle tahliye davası açılabilir. Tahliye davası için bazı şartlar vardır:
- Kiraya verenin ihtarname göndermesi ve borcun belirli bir süre içinde ödenmemesi
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (Borçlar Kanunu m. 352)
- Kiracının 30 gün içinde borcunu ödemezse tahliye talebiyle dava açılması
Alacak Davası
Kira bedelinin tahsili amacıyla alacak davası açılabilir. Kiracı, belirlenen tarihlerde kira ödemelerini yapmamışsa ve tahliye düşünülmüyorsa bu yola başvurulabilir.
Tespit Davası
Kira sözleşmesinde yer alan bazı şartların veya ihlallerin mahkeme nezdinde sabit hale getirilmesi için açılır. Örneğin, kiracının alt kiraya verdiği tespiti gibi.
Tazminat Davası
Eğer kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle taraflardan biri zarara uğramışsa (örneğin, kiracının hasar bırakması), zarar gören taraf, maddi veya manevi tazminat davası açabilir.
İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci
Kira sözleşmesi ihlallerinde özellikle kira ödememe durumunda, kiraya verenin en sık başvurduğu yollardan biri de icra takibidir. Bu yol, dava açmadan doğrudan İcra Müdürlüğü aracılığıyla başlatılabilir. Bu süreç şu adımlardan oluşur:
- İcra Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak ilamsız tahliye takibi başlatılır.
- Kiracıya 7 gün içinde itiraz etme ve 30 gün içinde borcunu ödeme ihtarı içeren ödeme emri gönderilir.
- Kiracı borcunu 30 gün içinde ödemez veya 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye işlemi başlatılır.
- Kiracıya karşı icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulabilir.
Bu yöntem, dava sürecine göre daha hızlı sonuç alınabilmesi açısından tercih edilir. Ancak usule uygun yapılmayan başvurular, sürecin bozulmasına neden olabilir. Bu nedenle bir avukat desteğiyle ilerlenmesi önerilir.
Kiracıya Karşı Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle dava açılmadan önce dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar şunlardır:
- Yazılı kira sözleşmesi varsa mutlaka mahkemeye sunulmalıdır.
- İhtarname gönderilmiş ve tebliği belgelenmiş olmalıdır.
- İhlale ilişkin belgeler (banka dekontları, tanık beyanları, komşu şikayetleri) dosyada bulunmalıdır.
- Kiracının kendini savunabileceği ihtimallere karşı tüm deliller hazır edilmelidir.
Unutulmamalıdır ki kiracının yaptığı ihlal, küçük bir kusurdan ibaretse mahkeme tahliye kararı vermeyebilir. Bu nedenle, özellikle “haklı ihtar” şartı gibi detaylar hukuken büyük önem taşır.
Kiraya Verene Karşı Dava Açma Hakkı
Kira sözleşmesinin ihlali yalnızca kiracıdan kaynaklanmaz. Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi de ihlal niteliği taşır. Bu durumda kiracının hukuki hakları vardır. Başlıca başvuru yolları:
- Tazminat Davası: Ayıplı teslim edilen taşınmazdan kaynaklı maddi zararlar için açılır.
- Sözleşmenin Feshi: Kiraya verenin ağır ayıplı davranışı sözleşmenin sona erdirilmesini gerektiriyorsa fesih talep edilebilir.
- İhtiyati Tedbir Talebi: Taşınmazın satışa çıkarılması durumunda kiracının tahliyesini önlemek için geçici tedbir kararı istenebilir.
Kiracılar da ev sahibi karşısında yalnızca pasif taraf değildir. Anayasa ve Borçlar Kanunu çerçevesinde güçlü haklara sahiptirler.
Yargıtay Kararları Işığında Kira Sözleşmesi İhlalleri
Yargıtay, kira sözleşmesi ihlalleriyle ilgili birçok içtihat geliştirmiştir. Bu kararlar, yerel mahkemelere yol gösterici niteliktedir. Bazı örnek kararlar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2018/1245 E. – 2019/876 K.: “İki haklı ihtar” ile tahliye talebinde, ilk ihtarın geçerli olması için borcun süresinde ödenmemesi gerektiğine hükmedilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2016/3987 E. – 2016/8963 K.: “Kiracının taşınmazı sözleşme dışında alt kiraya vermesi tahliye sebebidir.”
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/15078 E. – 2016/385 K.: “Kiralananın amacı dışında kullanılmasına katlanan kiraya verenin, uzun süre sessiz kalması hâlinde bu durumu sonradan tahliye sebebi yapamayacağı” belirtilmiştir.
Bu tür kararlar, tarafların mahkemede izleyeceği savunma stratejilerini şekillendirme açısından oldukça önemlidir.
Kira Sözleşmesi İhlalinin Önlenmesi İçin Alınabilecek Tedbirler
Uyuşmazlıklar yaşanmadan önce alınabilecek bazı önleyici tedbirler vardır:
- Detaylı kira sözleşmesi hazırlamak: Sözleşmede tüm kullanım alanları, ödeme tarihleri, zam oranları ve tahliye koşulları açıkça yazılmalıdır.
- Kiracı seçimi: Güvenilir referanslara sahip, ödeme geçmişi iyi kişilerle sözleşme yapılmalıdır.
- Güvence bedeli almak: Genellikle 2-3 aylık kira bedeli kadar depozito alınması, zararın telafisi için önemlidir.
- Periyodik kontrol: Evin düzenli kontrolü, izinsiz alt kiraya verilme ya da sözleşmeye aykırı kullanımın tespiti açısından yararlıdır.
- Avukat desteği: Sözleşme hazırlanırken veya ihlal durumlarında uzman bir avukattan danışmanlık alınması, ileride doğabilecek sorunların önüne geçebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kira ödemezse ne kadar sürede tahliye edilebilir?
İhtarname gönderildikten sonra 30 gün içinde borç ödenmezse tahliye davası açılabilir. Mahkemenin yoğunluğuna göre bu süreç 2-6 ay arasında sürebilir.
Kiraya veren, kiracıyı sözleşme süresi dolmadan çıkarabilir mi?
Ancak haklı bir sebep varsa ve bu sebep Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye gerekçelerinden birine giriyorsa mümkündür. Aksi halde sözleşmeye sadık kalınmalıdır.
Kiracı, evde izinsiz değişiklik yaparsa ne olur?
Bu durum sözleşme ihlali sayılır. Kiraya veren durumu tespit ederek ihtar gönderip tahliye sürecini başlatabilir. Maddi zarar oluşmuşsa tazminat davası da açılabilir.
Kira sözleşmesinde yazılı olmayan kurallar geçerli midir?
Sözleşme hükümleri esas alınır. Ancak Borçlar Kanunu’ndaki emredici hükümler yazılı sözleşmede yer almasa da geçerlidir.
Kira sözleşmesinin ihlali, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Gerek kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi gerekse kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışları, yargı sürecine taşınabilen sorunlardır. Bu süreçte atılacak ilk adım genellikle noter kanalıyla gönderilen ihtarname olur. İhlalin devam etmesi halinde ise dava ve icra yolları gündeme gelir.
Kiracı ya da ev sahibi olarak karşılaştığınız her ihlal durumunda uzman bir avukata danışmanız, süreç boyunca hak kaybı yaşamanızı engeller. Avukat500.com üzerinden bulunduğunuz şehirde kira hukuku alanında uzman bir avukata ulaşabilir, hukuki danışmanlık alarak süreci profesyonelce yönetebilirsiniz.
Unutmayın: Haklarınızı bilmeniz, gelecekteki olası zararları önlemenin en etkili yoludur.
