Beylikdüzü Miras Avukatı
Beylikdüzü, 2008 yılında ilçe statüsü kazanmış ve konut stokunun büyük bölümü son yirmi beş yılda inşa edilmiş genç bir yerleşimdir. Bu gençlik, ilçedeki miras uyuşmazlıklarına kendine özgü bir karakter kazandırır: Beylikdüzü miras avukatı çoğu zaman kuşaklar boyunca el değiştirmiş eski köy tapularıyla değil, ilk kez miras yoluyla intikal eden yeni konutlarla çalışır. Gürpınar, Yakuplu ve Adnan Kahveci mahallelerindeki site tipi dairelerin önemli bölümü 1990’ların sonunda ve 2000’li yıllarda satın alınmış olup bu daireler bugün ilk kuşak mirasçılarına geçmektedir. İstanbul Miras avukatı, miras bırakanın ölümünden sonra terekenin tespiti, paylaşımı ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü konularında hukuki destek veren avukattır.
İlçenin bir diğer belirleyici özelliği, nüfusunun büyük ölçüde iç göçle oluşmuş olmasıdır. Beylikdüzü’nde oturan ailelerin önemli bölümünün memleketlerinde tarla, köy evi veya arsa gibi taşınmazları bulunur; miras açıldığında dosya hem İstanbul’daki daireyi hem de başka bir ildeki taşınmazı aynı anda kapsar. Avukat500.com verilerine göre Beylikdüzü kaynaklı miras avukatı aramalarında ortaklığın giderilmesi ve tapu intikali konuları, klasik vasiyetname uyuşmazlıklarından belirgin biçimde daha sık dile getirilmektedir. İstanbul avukatı aramalarının ilçe düzeyine inmesi de bu tabloyla uyumludur; çünkü mirasçılar, taşınmazın bulunduğu yerdeki yargı pratiğine ve tapu işleyişine hâkim bir hukukçuyla çalışmak istemektedir.
İlk Kuşak İntikaller: Site Daireleri ve Kat Mülkiyeti Kaynaklı Sorunlar
Beylikdüzü’nün konut dokusu ağırlıklı olarak yönetim planına tabi, aidatlı, ortak alanları geniş sitelerden oluşur. Bir site dairesi miras kaldığında yalnızca mülkiyet devri gündeme gelmez; ödenmemiş aidat borçları, ortak alan kararlarına katılım ve kat malikleri kurulundaki temsil gibi kat mülkiyeti hukukuna ait sorunlar da mirasçıların önüne gelir. Mirasçılar tapuda intikali geciktirdiğinde site yönetimi aidat alacağını el birliği mülkiyetindeki tüm mirasçılara yöneltebilir ve bu durum aile içi gerilimi büyütür.
İlçedeki bazı projelerde tapunun hâlen kat irtifakı aşamasında olması ayrı bir katman ekler. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskân süreci sonuçlanmamış yapılarda arsa payına bağlı olarak kurulan mülkiyet biçimidir. Miras bırakanın kat irtifaklı bir Beylikdüzü dairesi bırakması hâlinde intikal arsa payı üzerinden yürür; iskân ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri mirasçıların ortak hareketini gerektirir. Bu noktada dosyanın hem miras hukuku hem kat mülkiyeti boyutunu birlikte okuyabilen bir hukukçuyla ilerlemesi süreci sadeleştirir.
Beylikdüzü’nde miras dosyalarında sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıkları şunlardır:
- Site dairelerinde intikal öncesi biriken aidat ve ortak gider borçlarının mirasçılar arasında paylaşımı
- Kat irtifakı tapulu dairelerde arsa payı üzerinden yürüyen intikal ve iskân sonrası kat mülkiyetine geçiş
- Aynı sitede birden fazla dairesi olan miras bırakanların terekesinde denkleştirme ve paylaştırma tartışmaları
- Miras kalan dairede oturan mirasçıya karşı diğer mirasçıların ecrimisil ve kira talepleri
- Yakuplu ve Kavaklı hattındaki işyeri ve dükkân intikallerinde kira sözleşmesinin yeni maliklere geçişi
- Memlekette kalan tarla ve arsaların İstanbul’da yaşayan mirasçılar arasında uzaktan yönetimi
Beylikdüzü’ndeki site içi dairelerde miras payı üçüncü kişiye satılabilir mi?
El birliği mülkiyeti devam ederken mirasçılardan biri tapudaki payını tek başına üçüncü kişiye satamaz; ancak miras payının devri sözleşmesiyle payını bir başka mirasçıya veya noter onaylı sözleşmeyle üçüncü kişiye devredebilir. Beylikdüzü’ndeki sitelerde bu tür devirler, dairenin fiilen kimin kullanacağı ve aidatı kimin ödeyeceği sorularını da beraberinde getirir. Devir öncesinde paylı mülkiyete geçiş yapılması, hem satış işlemini hem de sonraki yönetim ilişkilerini belirgin biçimde kolaylaştırır.
Kat irtifakı tapulu bir Beylikdüzü dairesi mirasçılara nasıl intikal eder?
Kat irtifaklı dairede intikal, bağımsız bölüm yerine arsa payı ve irtifak hakkı üzerinden tapuya işlenir. Mirasçılar veraset ilamıyla Beylikdüzü Tapu Müdürlüğü’ne başvurduğunda kayıt, el birliği mülkiyeti hâlinde tüm mirasçılar adına oluşturulur. Yapının iskânı alındığında kat mülkiyetine geçiş için mirasçıların birlikte veya vekâlet yoluyla işlem yapması gerekir; bu aşamada tek bir mirasçının işlemden kaçınması sürecin dava yoluyla aşılmasını gerektirebilir.
Paylaşılamayan Daireler: Beylikdüzü’nde Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı veya el birliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünerek ya da satılarak paydaşlığın sona erdirilmesini sağlayan davadır. Beylikdüzü’nde bu dava tipinin yoğunluğu ilçenin konut yapısıyla doğrudan bağlantılıdır; tek bir dairenin üç veya dört kardeş arasında aynen bölünmesi fiilen mümkün olmadığından dosyaların büyük çoğunluğu satış yoluyla sonuçlanır. Satış, kural olarak açık artırma ile yapılır ve bedel tapudaki paylar oranında mirasçılara dağıtılır.
Bu davalarda taşınmazın değeri sonucu doğrudan etkiler. Sahil ve Marmara mahallelerindeki deniz manzaralı konutlar ile Gürpınar’daki marina çevresi projelerde keşif ve bilirkişi aşaması, değer tespitindeki farklar nedeniyle dosyanın en tartışmalı bölümü hâline gelebilir. Mirasçılardan birinin dava öncesinde diğer paydaşların paylarını satın alması veya artırmada öncelikli alıcı olarak hareket etmesi de sık başvurulan çözüm yollarındandır; bu tercihlerin her birinin masraf ve vergi sonuçları farklıdır.
Beylikdüzü’ndeki bir daire için ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?
Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Beylikdüzü adli teşkilat bakımından Büyükçekmece Adliyesi’ne bağlı olduğundan, ilçedeki bir daireye ilişkin dava Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Satış aşaması da aynı adliye bünyesindeki satış memurluğu eliyle yürütülür ve ihale ilanları burada takip edilir.
Mirasçılardan biri Beylikdüzü’ndeki dairede oturuyorsa diğerleri ne talep edebilir?
Dairede tek başına oturan mirasçıya karşı diğer mirasçılar, kullanımdan yararlanamadıkları dönem için ecrimisil adı verilen haksız işgal tazminatı isteyebilir. Ecrimisil talebinin ön koşulu, kural olarak, oturan mirasçıya taşınmazdan yararlanma iradesinin bildirilmesidir; bu bildirim uygulamada intifadan men koşulu olarak adlandırılır. Beylikdüzü’ndeki site daireleri için ecrimisil hesabında emsal kira bedelleri esas alındığından, aynı sitedeki güncel kira sözleşmeleri dosyada önemli delil değeri taşır.
Veraset İlamı ve Tapu İntikali: Beylikdüzü’nde İzlenen Yol
Veraset ilamı (mirasçılık belgesi), mirasçıların kimler olduğunu ve pay oranlarını gösteren resmî belgedir. Yabancılık unsuru veya çekişme bulunmayan durumlarda bu belge noterden aynı gün alınabilir; çekişmeli hâllerde sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Belge alındıktan sonra Beylikdüzü’ndeki taşınmazın intikali için Beylikdüzü Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur ve kayıt önce el birliği mülkiyeti olarak mirasçılar adına oluşturulur.
İntikalin vergi boyutu çoğu ailede gözden kaçar. Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin yasal süresi içinde verilmesi ve tapu işlemleri öncesinde vergi dairesinden ilişik kesme yazısının alınması gerekir. Beylikdüzü’ndeki yeni yapıların rayiç değerlerinin görece yüksek olması, beyan edilen değerle belediye rayici arasındaki farkların sonradan ek tarhiyata yol açmaması için beyan aşamasının dikkatle yürütülmesini gerektirir. Bu aşamaların bütününü bir vekâletle avukata bırakmak, özellikle mirasçıların bir kısmının şehir dışında veya yurt dışında yaşadığı dosyalarda zaman kaybını önler.
Beylikdüzü’nde tapu intikali için tipik olarak şu adımlar izlenir:
- Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamının alınması
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin ilgili vergi dairesine verilmesi
- Vergi dairesinden tapu işlemi için ilişik kesme belgesinin temin edilmesi
- Beylikdüzü Tapu Müdürlüğü’nden randevu alınarak intikal başvurusunun yapılması
- El birliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş için mirasçı iradelerinin birleştirilmesi
- Site yönetimi, belediye emlak vergisi ve abonelik kayıtlarının yeni maliklere göre güncellenmesi
Veraset ilamı Beylikdüzü’nde nereden alınır?
Beylikdüzü sınırları içindeki herhangi bir noterden, mirasçılık ilişkisi nüfus kayıtlarından açıkça anlaşılıyorsa veraset ilamı alınabilir. Yabancı uyruklu mirasçı bulunması, evlatlık ilişkisi veya kayıtlarda çelişki gibi durumlarda noter belge veremez ve talep Büyükçekmece Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemesine taşınır. İlçede yabancı uyruklu konut sahipliğinin yaygınlaşmış olması nedeniyle bu ikinci yol, Beylikdüzü dosyalarında İstanbul ortalamasına göre daha sık gündeme gelmektedir.
Beylikdüzü Tapu Müdürlüğü’nde intikal işlemi için hangi belgeler gerekir?
Başvuruda veraset ilamının aslı veya onaylı örneği, mirasçıların kimlik belgeleri, vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı ve taşınmaza ait emlak vergisi rayiç değer belgesi istenir. İşlem vekâletle yürütülecekse vekâletnamede intikal ve gerekiyorsa satış yetkilerinin açıkça yazılması gerekir. Belgelerin eksiksiz hazırlanması, randevu sisteminin yoğun çalıştığı dönemlerde işlemin tek seferde tamamlanmasını sağlar.
Vasiyetname, Saklı Pay ve Tenkis: Değerli Konutlar ve Aile İşletmeleri
Vasiyetname, miras bırakanın ölümünden sonra hüküm doğurmak üzere malvarlığı hakkındaki son iradesini açıkladığı ölüme bağlı tasarruftur. Saklı pay ise altsoy, ana-baba ve sağ kalan eş lehine kanunla korunan ve miras bırakanın tasarruflarıyla ortadan kaldıramayacağı asgari miras payıdır. Tenkis davası, saklı payı ihlal eden kazandırmaların bu ihlal oranında indirilmesini sağlayan davadır. Beylikdüzü’nde bu üçlü, özellikle marina çevresi ve sahil hattındaki yüksek değerli konutların tek bir mirasçıya bırakıldığı dosyalarda birlikte gündeme gelir.
İlçenin ticari dokusu da bu alandaki uyuşmazlıkları besler. Beylikdüzü Organize Sanayi Bölgesi ile Birlik Sanayi Sitesi çevresinde faaliyet gösteren aile işletmelerinde şirket payları, işyeri taşınmazı ve makine parkı çoğu zaman tek bir terekede toplanır. İşletmeyi fiilen yürüten çocuğa sağlararası devirlerle aktarılan paylar, diğer mirasçılar yönünden denkleştirme ve tenkis tartışmalarının konusu olur. Bu dosyalarda şirket değerlemesi, dava sonucunu taşınmaz değerlemesinden bile daha güçlü biçimde belirleyebilir.
Beylikdüzü OSB çevresindeki bir aile işletmesi tek mirasçıya bırakılabilir mi?
Miras bırakan, tasarruf edilebilir kısmı aşmamak kaydıyla işletmesini vasiyetname veya miras sözleşmesiyle tek bir mirasçıya özgüleyebilir. Diğer mirasçıların saklı payları ihlal edilmişse bu mirasçılar tenkis davası açarak paylarının parasal karşılığını isteyebilir. İşletmenin bölünmeden sürdürülmesi isteniyorsa, sağlıkta yapılacak pay devirleri ve denkleştirme anlaşmalarıyla sürecin önceden planlanması dava riskini ciddi ölçüde azaltır.
Beylikdüzü’nde oturan bir miras bırakan vasiyetnamesini nerede düzenletebilir?
Resmî vasiyetname, iki tanık huzurunda ilçedeki herhangi bir noterde düzenlenebilir; el yazılı vasiyetname ise baştan sona miras bırakanın el yazısıyla yazılıp tarih atılarak imzalanmalıdır. Ölümden sonra vasiyetname, miras bırakanın son yerleşim yeri Beylikdüzü ise Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılıp mirasçılara okunur. Açılan vasiyetnameye karşı iptal veya tenkis yoluna gitmek isteyen mirasçılar için kanunda öngörülen hak düşürücü süreler bu tebliğle işlemeye başlar.
İki Şehirli Dosyalar: Mirasçılar Beylikdüzü’nde, Taşınmaz Memlekette
Beylikdüzü nüfusunun önemli bölümü Karadeniz, İç Anadolu ve Doğu Anadolu kökenli ailelerden oluşur. Miras açıldığında bu ailelerin dosyaları çoğu zaman iki koldan yürür: İstanbul’daki dairenin intikali ile memleketteki tarla, köy evi veya arsanın paylaşımı aynı terekenin parçalarıdır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki kadastro kayıtlarının eski olması, payların dedeler üzerinde kalmış olması ve fiilî kullanımın tapuyla örtüşmemesi bu dosyaları teknik olarak zorlaştırır.
Uygulamada mirasçılar önce Beylikdüzü’ndeki dairenin intikalini tamamlayıp memleketteki taşınmazı yıllarca askıda bırakma eğilimindedir. Bu erteleme, bir sonraki kuşakta mirasçı sayısını katlayarak paylaşımı daha da güçleştirir. Avukat500.com verilerine göre Beylikdüzü’nden yapılan aramalarda başka ildeki taşınmazın paylaşımı konusu, miras kategorisindeki taleplerin dikkat çekici bir bölümünü oluşturmaktadır; bu da iki şehirli dosya yapısının ilçe için ne kadar karakteristik olduğunu gösterir.
Mirasçılar Beylikdüzü’nde yaşıyor, taşınmaz başka ildeyse dava nerede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, örneğin ortaklığın giderilmesi veya tapu iptali ve tescil, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Buna karşılık terekenin paylaşımına ilişkin davalar miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesinde görülür; son yerleşim yeri Beylikdüzü ise yetki Büyükçekmece Adliyesi’ndedir. Dosyanın hangi kalemine hangi mahkemenin bakacağının baştan doğru kurgulanması, yetki itirazlarıyla kaybedilecek ayları önler.
Yurt dışında yaşayan mirasçı Beylikdüzü’ndeki intikal işlemlerini vekâletle yürütebilir mi?
Yurt dışındaki mirasçı, bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan düzenleyeceği vekâletnameyle tüm intikal ve dava işlemlerini Türkiye’deki bir avukata bırakabilir. Yabancı noterden alınan vekâletnamelerde apostil şerhi ve yeminli tercüme koşulları aranır. Beylikdüzü’nde hem yurt dışında çalışan aile fertleri hem de konut edinmiş yabancı uyruklu malikler bulunduğundan, konsolosluk vekâletnamesi bu ilçenin miras dosyalarında olağan bir işlem aracıdır.
Süre ve Ücret Konusunda Genel Çerçeve
Miras dosyalarında süre, izlenen yola göre büyük farklılık gösterir. Çekişmesiz bir veraset ilamı ve tapu intikali birkaç hafta içinde tamamlanabilirken, ortaklığın giderilmesi davası keşif, bilirkişi ve satış aşamalarıyla birlikte genellikle bir yılı aşan bir takvime yayılır. Tenkis ve vasiyetnamenin iptali gibi çekişmeli davalarda istinaf aşaması da eklendiğinde toplam süre daha da uzayabilir. Sürenin en güçlü belirleyicileri mirasçı sayısı, taşınmaz adedi ve tarafların anlaşma iradesidir.
Ücret yönünden bağlayıcı alt sınır, her yıl yenilenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenir; bunun üzerindeki tutar avukat ile iş sahibi arasında serbestçe kararlaştırılır. Dava değerinin yüksek olduğu dosyalarda nispi, işlem takibi ağırlıklı dosyalarda maktu ücret uygulaması yaygındır. Ücret sözleşmesinin yazılı yapılması ve masraf kalemlerinin baştan ayrıştırılması, süreç boyunca yaşanabilecek anlaşmazlıkları önleyen en pratik adımdır.
Beylikdüzü’ndeki bir miras dosyasında süreyi ve masrafı etkileyen başlıca etkenler şunlardır:
- Terekedeki taşınmaz sayısı ve bunların Beylikdüzü dışındaki illere dağılıp dağılmadığı
- Mirasçılar arasında yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu kişilerin bulunması
- Tapunun kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı aşamasında mı olduğu
- Site aidatı, emlak vergisi ve veraset vergisi gibi birikmiş borçların durumu
- Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren değer tespiti uyuşmazlıklarının varlığı
- Tarafların arabuluculuk veya paylaşım sözleşmesiyle anlaşma iradesi gösterip göstermediği
Beylikdüzü’nde Miras Uyuşmazlıklarına Dair Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular, ilçedeki konut yapısı ve nüfus profili dikkate alınarak Beylikdüzü’ne özgü senaryolar üzerinden derlenmiştir. Her cevap genel bilgi niteliğindedir ve somut dosyaya uygulanmadan önce belgeler üzerinden değerlendirilmelidir. Benzer görünen iki dosyada dahi tapu kaydındaki tek bir şerh sonucu değiştirebilir.
Beylikdüzü’nde yeni tamamlanan bir projeden miras kalan dairenin iskânı yoksa intikal yapılabilir mi?
İskân alınmamış olsa da tapuda kayıtlı arsa payı ve kat irtifakı mirasçılara intikal ettirilebilir; intikal için iskân koşulu aranmaz. Ancak kat mülkiyetine geçiş, cins tashihi ve bazı kredi işlemleri iskân tamamlanmadan yapılamaz. Mirasçıların önce intikali tamamlayıp iskân sürecini site yönetimi ve müteahhitle birlikte takip etmesi, ilçedeki yeni projelerde standart hâline gelmiş bir sıralamadır.
Miras kalan Beylikdüzü dairesinde kiracı oturuyorsa kira bedeli kime ödenir?
Kira sözleşmesi, malikin ölümüyle sona ermez; kiracı sözleşmedeki koşullarla oturmaya devam eder ve kira bedeli el birliği hâlindeki tüm mirasçılara ait olur. Mirasçılar kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ödemenin ortak bir hesaba yapılmasını isteyebilir. Kira gelirinin tek bir mirasçı tarafından toplanması hâlinde diğerleri payları oranında alacaklarını talep edebilir; bu talep ilçedeki yatırım amaçlı alınmış daireler nedeniyle Beylikdüzü dosyalarında sıkça gündeme gelir.
Kentsel dönüşüme giren bir Beylikdüzü binasında miras payı olan ne yapmalı?
Dönüşüm kararı alınan yapılarda üçte iki arsa payı çoğunluğuyla alınan kararlar tüm malikleri bağlar; miras payı sahipleri de bu oylamaya el birliği mülkiyetindeki durumlarına göre katılır. İntikali yapılmamış paylar oylamada temsil sorunu doğurduğundan, dönüşüm gündeme geldiğinde intikalin hızla tamamlanması gerekir. Müteahhitle imzalanacak sözleşmede miras paylarının nasıl temsil edileceğinin açıkça yazılması, sonraki tapu aşamasında yaşanacak tıkanıklıkları önler.
Mirasın reddi için süre ne zaman başlar ve nereye başvurulur?
Mirasın gerçek reddi için yasal mirasçılar, mirasçı olduklarını öğrendikleri tarihten itibaren üç ay içinde beyanda bulunmalıdır. Son yerleşim yeri Beylikdüzü olan bir miras bırakan için bu beyan, Büyükçekmece Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Terekenin borca batık olduğu açıkça belliyse ret karinesi işleyebilir; ancak dairesi ve aracı bulunan tipik bir Beylikdüzü terekesinde bu karineye güvenmek yerine süresinde açık ret beyanı vermek daha güvenli yoldur.
