Manavgat kira avukatı ile çalışmanın bölgeye özgü gerekçeleri
Manavgat, Türkiye’nin kira hukuku açısından en karmaşık ilçelerinden biridir; çünkü konut piyasası tek bir mantıkla işlemez. İlçenin merkezinde yıllık konut kiralamaları, Side, Çolaklı, Kumköy, Sorgun ve Evrenseki bandında ise yazlık ve turistik amaçlı kiralamalar baskındır. Bu durum aynı binada yıllık sözleşmeli aile kiracılarla, sezonluk turist konaklamalarının yan yana bulunduğu karma yapılar ortaya çıkarmaktadır.
Bölgede çalışan bir Antalya kira avukatı, hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira hükümlerine, hem de 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun’a aynı anda hâkim olmak zorundadır. Side ilçe merkezinde yıllık kira ile oturan kiracı ile aynı sokakta günlük kiralanan dairenin tabi olduğu rejim aynı değildir; sözleşme tipi belirlenirken sürenin yüz günden az olup olmadığı, turizm izin belgesinin bulunup bulunmadığı ve kat malikleri kurulundan oybirliği kararının alınıp alınmadığı incelenir. Bu üç koşul yanlış değerlendirildiğinde idari para cezaları ve sözleşme geçersizliği gündeme gelir.
Manavgat’ta hangi kira sözleşmesi tipleri yaygındır?
Manavgat’ta uygulamada dört temel sözleşme tipi öne çıkar: yıllık konut kirası, yazlık niteliğinde belirli süreli yaz dönemi kirası, ticari işyeri kirası (otel, restoran, dükkân) ve 7464 sayılı Kanun kapsamındaki turizm amaçlı yüz günden kısa süreli kiralamalar. Avukat500.com verilerine göre Manavgat’ta düzenlenen kira sözleşmelerinin önemli bir bölümü hâlâ yazılı olmaksızın yalnızca tanık huzurunda kurulmakta; bu da tahliye ve kira tespit davalarında ispat yükünü ağırlaştırmaktadır. Yazılı sözleşme yokluğunda kira başlangıç tarihi, ödeme günü ve kira artış oranı gibi temel unsurlar banka dekontları ve elektrik-su abonelik tarihleri üzerinden ispatlanmak zorundadır.
Side, Çolaklı ve Sorgun’da yazlık kiralaması ne tür özellikler taşır?
Side merkezinde antik kent çevresindeki taş evlerin sezonluk kiralanması, Çolaklı’da otel arkasındaki konut sitelerinin haftalık kiralanması ve Sorgun’da çam ormanı içindeki villaların aylık kiralanması farklı sözleşme yapıları gerektirir. Yazlık kiralaması, Türk Borçlar Kanunu m.339 anlamında kural olarak konut kirasıdır; ancak süre kısaysa ve kullanım amacı tatil ile sınırlandırılmışsa belirli süreli sözleşme niteliği taşır ve sürenin sonunda kendiliğinden uzamaz. Bu nedenle Manavgat’ta haziran-eylül dönemiyle sınırlandırılmış sözleşmelerde dönem sonunda tahliye talep edilebilirken, “yazlık” ibaresi taşımakla birlikte 12 aylık süre kararlaştırılmış sözleşmelerde olağan konut kira hükümleri devreye girer.
Manavgat’ta öne çıkan kira uyuşmazlığı türleri
Manavgat kira hukuku pratiğinde uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu üç ana eksende toplanmaktadır: tahliye, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması ve depozito iadesi. Ancak bu klasik üçlünün yanına bölgeye özgü iki yeni kategori eklenmiştir: 7464 sayılı Kanun kapsamında izinsiz turizm amaçlı kiralamadan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile yabancı uyruklu malik veya kiracıyla yapılan sözleşmelerden doğan ihtilaflar.
İlçenin demografik yapısı, uyuşmazlık tiplerini doğrudan biçimlendirmektedir. Side ve Çolaklı’da Rus, Alman ve İskandinav kökenli mülk sahipleriyle yerel emlakçı veya kiracı arasındaki anlaşmazlıklar artmıştır. Manavgat merkezde ise tarım ve hizmet sektöründe çalışan ailelerin oturduğu konut binalarında, kira artış oranı ve apartman aidatı kaynaklı sorunlar yaygındır. Oymapınar ve Beşkonak yönündeki kırsal mahallelerde tarım arazisi ve sera kiralamaları başlı başına bir alan oluşturmaktadır.
Manavgat’ta günlük ve haftalık kiralamalarda hangi yasal sorunlar yaşanmaktadır?
1 Ocak 2024’ten itibaren yürürlükteki 7464 sayılı Kanun, yüz günden kısa süreli konut kiralamalarını izne bağlamıştır. Manavgat Side’de internet platformları üzerinden günlük kiralanan dairelerin önemli bir bölümü hâlâ izin belgesi alınmadan işletilmekte; bu durum hem kat malikleri kurulu kararı eksikliği hem de Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesinin yokluğu nedeniyle iki ayrı yaptırıma yol açmaktadır. Ceza miktarları konut başına 100.000 TL’den başlayarak izinsiz kiralama tekrarında katlanmaktadır. Apartman komşuları, izinsiz turizm amaçlı kullanım nedeniyle hem idari şikâyet hem de el atmanın önlenmesi davası açma hakkına sahiptir.
Manavgat’taki ticari kiralarda turizm sezonu kira artışları nasıl ele alınır?
Side antik liman çevresindeki restoran ve dükkânların kiraları çoğunlukla mevsimlik bazda belirlenmekte; ancak yazılı sözleşme tek bir yıllık bedel üzerinden kurulduğunda kira artışı uygulamasında çelişkiler doğmaktadır. Türk Borçlar Kanunu m.344, kira artışlarını TÜFE on iki aylık ortalama oranla sınırlamaktadır; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır geçerlidir. Manavgat’ta ticari kiralarda yaşanan ihtilafların büyük kısmı, tarafların TÜFE üst sınırını bilmeden imzaladıkları yıllık yüzde 50-60 artış maddelerinden kaynaklanmaktadır. Bu tür hükümlerin geçersizliği için kira tespit davası açılması mümkündür.
Manavgat’ta depozito iadesi ne zaman gündeme gelir?
Yazlık ve turistik amaçlı kiralamalarda depozito miktarı genellikle aylık kira bedelinin iki ila üç katı tutarındadır. Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeline eşit olabilir ve bu tutarın bankada vadeli mevduat hesabında bloke edilmesi zorunludur. Manavgat’ta uygulamada depozitonun nakit teslim edilmesi ve sözleşme bitiminde küçük gerekçelerle kesinti yapılması yaygındır; bu nedenle Side ve Çolaklı’da kısa dönem konaklama sonrası açılan depozito iade davaları artış göstermektedir.
Manavgat’ta sıkça karşılaşılan kira uyuşmazlığı kalemleri:
- Yazlık dairenin sezon sonunda boya, beyaz eşya yıpranması gerekçesiyle depozito kesintisine uğraması
- Side antik kent çevresindeki taş evlerde yapılan tadilat sonrası kiranın bir kerede yüksek oranda artırılma talebi
- Çolaklı’daki otel arkası sitelerde günlük kiralama için kat malikleri kararı eksikliğinden açılan tahliye davaları
- Sorgun’da uzun yıllar aynı kiracının kullandığı yazlığın satılması üzerine yeni malik tarafından açılan ihtiyaç tahliyesi
- Yabancı malikin yurt dışında olması nedeniyle ödeme bildirimlerinin yapılamaması ve temerrüt iddiası
- Tarımsal sera kiralamalarında ürün hasadından sonra kira ödemesinin geciktirilmesi
Manavgat’ta tahliye davaları ve süreçleri
Tahliye davaları Manavgat’ta iki farklı sebep grubu üzerinden yürümektedir: kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri (kira ödememe, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü) ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri (kendi veya yakınının ihtiyacı, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, on yıllık uzama süresinin dolması). Manavgat sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davalarının önemli bir bölümü on yıllık uzama süresi ile yeni malik ihtiyacı sebeplerine dayanmaktadır.
Manavgat’ta turizm yatırımının artmasıyla birlikte yıllık konut olarak kiralanmış mülklerin sahipleri, sözleşmeyi sona erdirip aynı daireyi turistik amaçla kiralamak istemektedir. Ancak salt kira gelirini artırma motivasyonu yasal bir tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu m.350 ve devamı, tahliye sebeplerini sınırlı sayıda saymıştır; turizm amaçlı kullanım için bu sebeplerin somut koşullarına uyan bir gerekçe oluşturulmadıkça tahliye mümkün değildir. Bu durum Manavgat avukatlarının en sık karşılaştığı yanlış beklentilerden biridir.
Manavgat’ta yazlık konutu kendisi kullanmak isteyen ev sahibi tahliye davası açabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m.350/1, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için tahliye talep edebileceğini düzenlemektedir. Manavgat Side veya Sorgun’da bulunan bir yazlığın, malikin emekliliğinde sürekli oturulacak ev olarak kullanılması bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve süreklilik arz edici olduğu kanıtlanmalıdır; yalnızca yazın bir-iki ay kullanım iddiası ihtiyaç tahliyesi için yeterli görülmemektedir. İhtiyaç tahliyesinde dava süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık fesih bildirim süresine uyularak açılır.
Manavgat’ta yeni malik tahliye davasını ne zaman açabilir?
Türk Borçlar Kanunu m.351, kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabileceğini öngörmektedir. Manavgat’ta yazlık edinen yeni malikler bu bir aylık bildirim süresini sıkça kaçırmaktadır; bu durumda dava ancak sözleşme sonunda açılabilmekte ve süreç uzamaktadır. Avukat500.com verilerine göre Manavgat’ta yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davalarının ortalama görülme süresi on dört ila on sekiz ay arasında değişmektedir.
Manavgat Side’de tahliye taahhütnamesi nasıl uygulanır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca taahhüdün, kira sözleşmesinin kuruluş tarihinden sonra ve serbest iradeyle düzenlenmesi gerekir. Manavgat’ta uygulamada bazı emlakçılar boş tarihli taahhütnameyi sözleşmeyle birlikte imzalatmakta; bu yöntem yargı içtihatları gereği taahhüdün geçersizliğine yol açmaktadır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Manavgat’ta tahliye davalarında en sık başvurulan sebepler:
- Kiracının iki haklı ihtara rağmen kira bedelini geciktirerek ödemesi (TBK m.352/2)
- Yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması (TBK m.352/1)
- Kiraya verenin veya yakınının konut ihtiyacı (TBK m.350/1)
- Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımı (TBK m.350/2)
- Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m.351)
- Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
- Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle icra takibi sonrası tahliye
Manavgat’ta kira tespit ve uyarlama davaları
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu m.344 hükmü çerçevesinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Manavgat’ta kira tespit davaları özellikle beş yılı aşkın süreyle aynı kiracıda bulunan yazlık ve dükkânlar açısından önem taşımaktadır. Beşinci yıldan sonra hâkim, TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın kiralananın durumu, emsal kiralar ve hak ve nesafet ilkeleri ışığında bedeli belirleyebilmektedir.
Uyarlama davası ise kira tespit davasından farklıdır ve TBK m.138 hükmüne dayanır. Beklenmeyen ve sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü değişiklikler nedeniyle edimler arası dengenin bozulması durumunda taraflardan biri uyarlama talep edebilir. Manavgat’ta 2022-2023 dönemindeki yüksek enflasyon, döviz kurundaki değişimler ve turizm gelirlerindeki dalgalanmalar uyarlama taleplerini artırmıştır. Özellikle yabancı para üzerinden kararlaştırılmış otel ve dükkân kiralarında uyarlama davası önemli bir hukuki çare olarak kullanılmaktadır.
Manavgat’ta rayiç kira değeri nasıl belirlenir?
Rayiç kira, bir mülkün serbest piyasada o tarihteki ortalama kira bedelidir. Manavgat’ta rayiç tespiti yapılırken bilirkişi heyeti emsal taşınmaz incelemesi yapar; mahallin yapısı, denize uzaklık, antik kente mesafe, sezonluk talep yoğunluğu ve binanın yaşı gibi unsurlar değerlendirilir. Side antik kent içindeki taş evler ile Çolaklı’daki yeni inşa edilmiş site dairelerinin emsal sayılması doğru değildir; aynı şekilde Manavgat çarşı merkezindeki konut ile Kumköy plaj cephesindeki yazlık aynı kategoride değerlendirilemez. Bu nedenle bilirkişi raporlarına itiraz, kira tespit davalarında en kritik aşamadır.
Beş yıldan eski yazlık kira sözleşmelerinde tespit davası nasıl yürütülür?
Türk Borçlar Kanunu m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde tarafların kira tespit davası açabileceğini düzenlemektedir. Manavgat’ta yıllar önce çok düşük bedellerle kiralanmış ve enflasyonla aşınmış kira sözleşmeleri sıkça tespit davasına konu olmaktadır. Davanın yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya veren tarafından ihtarname gönderilmesi durumunda yeni dönemde uygulanmak üzere bedel belirlenmektedir.
Manavgat’ta turistik dükkân kirasında uyarlama mümkün müdür?
Side eski mahalle, Manavgat çarşısı ve Çolaklı turist caddelerindeki dükkân kiraları çoğunlukla yabancı para birimi üzerinden veya yüksek yıllık artış oranlarıyla bağıtlanmıştır. Pandemi sonrası turist profilindeki köklü değişim, beklenmeyen olay olarak değerlendirilebilmektedir. Yargı içtihatlarına göre uyarlama talebinde bulunan tarafın, sözleşmeyle bağlı kalmasının dürüstlük kuralına aykırı düştüğünü ispatlaması gerekmektedir. Manavgat’ta bu tür davalar uzun sürmekte; bilirkişi raporlarının iki ila üç defa alındığı ve karar süresinin yirmi dört ayı bulduğu örnekler bulunmaktadır.
Manavgat’ta yabancı uyruklu taraflarla yaşanan kira uyuşmazlıkları
Manavgat’ın özellikle Side, Çolaklı ve Kumköy bölgesinde Rusya, Almanya, İngiltere, Hollanda, Norveç, İsveç ve Polonya uyruklu malikler önemli bir mülk stoku oluşturmaktadır. Bu malikler genellikle yılın büyük bölümünü ülkelerinde geçirmekte; kiraya verme, tahsilat ve bakım işlemlerini yerel emlak ofislerine veya akrabalarına vekâletle yürütmektedir. Yabancı malik-Türk kiracı ilişkisinde uyuşmazlık çıktığında yetki, tebligat ve uygulanacak hukuk meseleleri öne çıkmaktadır.
5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) çerçevesinde Türkiye’de bulunan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinde Türk hukuku uygulanmaktadır; yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Manavgat’ta açılacak davalarda yetkili mahkeme Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi’dir; ancak yabancı malike tebligat süreci 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.25 ile Lahey Tebligat Sözleşmesi hükümleri çerçevesinde yürütülür ve aylar sürebilmektedir.
Yabancı malik adına emlakçıyla yapılan sözleşme bağlayıcı mıdır?
Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yetkisiz temsil halinde yapılan sözleşme, malikin sonradan onay vermesiyle geçerlilik kazanmaktadır. Manavgat’ta uygulamada yabancı malikten alınmış genel vekâletnamenin kira sözleşmesi yapma yetkisini kapsayıp kapsamadığı dikkatle incelenmelidir. Türk Medeni Kanunu m.11 ve Borçlar Kanunu m.504 uyarınca olağan yönetim aşan tasarruflar için özel yetki gerekir; özellikle uzun süreli işyeri kiralamaları bu kategoride değerlendirilmektedir. Yetkisi olmayan emlakçıyla imzalanan sözleşmenin sonradan reddedilmesi halinde kiracının uğradığı zarar emlakçıdan tazmin edilebilir.
Manavgat’ta yabancı kiracıyla yapılan sözleşmelerde dil meselesi nasıl çözülür?
Türk hukukunda kira sözleşmesinin geçerliliği için belirli bir dilde düzenlenmesi şart değildir; ancak mahkeme önünde delil olarak kullanılabilmesi için yeminli tercüman aracılığıyla Türkçeye çevrilmesi gerekmektedir. Manavgat’ta İngilizce, Rusça ve Almanca olarak hazırlanmış sözleşmeler sıkça karşılaşılan durumlardandır. Tarafların imzaladıkları metnin içeriğini anladığını ispatlamak da önemlidir; Yargıtay içtihatları yabancı dilde imzalanan sözleşmenin Türk tarafa ayrıca açıklandığının kanıtlanmasını aramaktadır.
Yabancı uyruklu taraflarla yapılan kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Sözleşmenin Türkçe ile birlikte ikinci bir dilde iki nüsha olarak hazırlanması ve her iki nüshanın da imzalanması
- Yetkili mahkemenin Manavgat mahkemeleri olduğunun açıkça yazılması
- Yabancı malikin Türkiye’de tebligat adresi olarak yerel bir adresi bildirmesi (vekil veya emlakçı adresi)
- Kira bedelinin Türk lirası karşılığının da sözleşmede belirtilmesi (TPKK 32 sayılı Karar gereği)
- Vergi numarası, pasaport bilgileri ve potansiyel banka hesabının sözleşme ekinde yer alması
- Vekâletnamenin kira yapma, tahsilat ve dava açma yetkilerini kapsayıp kapsamadığının tespit edilmesi
Manavgat’ta kira davalarında süre, masraflar ve avukatlık ücreti
Manavgat’ta kira hukukundan kaynaklanan davalar, davanın türüne ve karmaşıklığına göre farklı sürelerde sonuçlanmaktadır. Genel olarak tahliye davaları on iki ila yirmi ay arasında, kira tespit davaları on sekiz ila yirmi dört ay arasında, uyarlama davaları ise yirmi dört aydan uzun bir sürede karar bağlanmaktadır. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte toplam süre üç yılı bulabilmektedir.
Davanın masrafları başlıca üç kalemden oluşur: harçlar, posta ve tebligat giderleri ile bilirkişi ücretleri. Manavgat’ta yabancı tarafa tebligat yapılması gerektiğinde yurt dışı tebligat giderleri masraf yükünü önemli ölçüde artırmaktadır. Bilirkişi ücretleri özellikle kira tespit ve uyarlama davalarında her keşif için ayrı ayrı belirlenmektedir.
Manavgat’ta kira davalarında hangi mahkeme yetkilidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Manavgat’ta kira davaları Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır; taşınmazın Side, Çolaklı, Sorgun veya merkezde olması yetkili mahkemeyi değiştirmemektedir. Tahliye için açılan icra takibinin tahliye safhası ise Manavgat İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir. Tarımsal arazilere ilişkin kira uyuşmazlıkları 6098 sayılı Kanun değil, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6172 sayılı Sulama Birlikleri Kanunu çerçevesinde değerlendirilebilmektedir.
Manavgat kira avukatı ücreti nasıl belirlenir?
Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altına düşmemek koşuluyla taraflar arasında serbestçe belirlenir. Manavgat barosuna kayıtlı avukatların büyük çoğunluğu tahliye davası için sabit bir vekâlet ücreti, kira tespit ve uyarlama davalarında ise tespit edilen kira artışı üzerinden yüzdelik bir hesaplama uygulamaktadır. Manavgat dışından gelen avukatlar, ulaşım ve konaklama gideri için ek talepte bulunabilmekte; yabancı uyruklu müvekkillerle yapılan sözleşmelerde tercüman ücreti ayrıca kararlaştırılmaktadır.
Sıkça sorulan sorular
Manavgat Side’de antik kent içindeki taş evlerin kiralanmasında özel kısıtlamalar var mıdır?
Side antik kenti, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında sit alanı statüsündedir. Sit alanındaki yapıların kiralanması serbesttir; ancak yapıda izinsiz tadilat yapılması, klima dış ünitesi monte edilmesi veya cephe değişikliği koruma mevzuatına aykırılık oluşturur. Bu nedenle Side içindeki taş evlerin kira sözleşmelerine “kiracının korunmaya tabi mülkte hiçbir fiziki müdahalede bulunmayacağı” maddesinin eklenmesi pratikte zorunludur.
Manavgat Sorgun’da bulunan yazlık otele dönüştürülürse mevcut kiracı çıkarılabilir mi?
Yazlığın otele dönüştürülmesi, esaslı onarım ve yeniden imar kapsamında değerlendirilebilirse Türk Borçlar Kanunu m.350/2 uyarınca tahliye sebebi oluşturur. Ancak bu sebebe dayanmak için projenin onaylanmış olması, ilgili belediyeden ruhsat alınmış olması ve onarımın kiracının kullanımı sırasında yapılmasının mümkün olmadığının ispatı gerekmektedir. Yalnızca beyana dayalı dönüşüm planı yeterli görülmemektedir.
Manavgat Çolaklı’da kat malikleri kararı olmadan günlük kiralama yapan komşuya ne yapılabilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 uyarınca her kat maliki, ortak yer ve şeylerden sair kat maliklerinin haklarını ihlal etmeyecek şekilde yararlanmak zorundadır. Konutun turizm amaçlı kiralanması, 7464 sayılı Kanun gereği tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları kararı gerektirmektedir. Bu karar olmaksızın yapılan günlük kiralamaya karşı diğer maliklerden herhangi biri Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi’nde el atmanın önlenmesi davası açabilmekte ve aynı zamanda Kültür ve Turizm Bakanlığı’na idari şikâyette bulunabilmektedir.
Manavgat’ta tarımsal sera kiralamalarında ürün hasadına bağlı ödeme şartı geçerli midir?
Türk Borçlar Kanunu m.357 ve devamında düzenlenen ürün kirası, kira bedelinin elde edilen ürün veya ürünün satışından elde edilecek bedelin bir oranı olarak kararlaştırılmasına imkân vermektedir. Manavgat’ın Çolaklı, Ilıca ve Sarılar mahallelerindeki sera kiralamalarında ürün ortaklığı modelleri yaygındır. Ancak kira bedelinin tamamen ürün gelirine bağlanması, kötü hasat dönemlerinde kiraya verenin alacaksız kalmasına yol açabilir; bu nedenle uygulamada genellikle taban kira artı yüzdelik pay modeli tercih edilmektedir.
Manavgat’ta yazlık satıldığında kiracının önalım hakkı var mıdır?
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda diğer paydaşlara tanınmış bir haktır. Kiracının kural olarak önalım hakkı bulunmamaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi yeni malik için aynen devam etmektedir; yeni malik, kanunda sayılan tahliye sebepleri dışında kiracıyı çıkaramamaktadır. Manavgat’ta yazlık satışları sırasında kiracılara yapılan “yeni malik geldi, çıkacaksın” bildirimleri hukuki temelden yoksundur.
Manavgat Adliyesi’nde kira davası açmak için kiracının ikametgâhı şart mıdır?
HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; tarafların ikametgâhı yetkili mahkemeyi belirlemede esas alınmamaktadır. Bu nedenle Manavgat’ta bulunan bir taşınmazla ilgili kira davası, kiracı veya kiraya verenin İstanbul, Ankara veya yurt dışında oturuyor olmasından bağımsız olarak Manavgat mahkemelerinde görülmektedir.
Manavgat’ta kira ödememe nedeniyle başlatılan icra takibinde tahliye süresi nedir?
İcra ve İflas Kanunu m.269 uyarınca kira borcunun ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde otuz günlük süre verilmektedir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde tahliye davası açabilmektedir. Manavgat İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülen tahliye davalarının ortalama süresi dört ila yedi ay arasında değişmekte; tahliye kararının ardından icra dairesi marifetiyle fiili tahliye iki-üç hafta içinde gerçekleştirilmektedir.
Manavgat’ta yazlığını turistik amaçla kiralayan ev sahibinin vergisel yükümlülükleri nelerdir?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilen kira gelirleri için yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. 2024 yılı itibarıyla götürü gider yöntemi kaldırılmış, gerçek gider yöntemi zorunlu hale getirilmiştir. 7464 sayılı Kanun çerçevesinde turizm amaçlı kiralama yapan malikler için ek olarak konaklama vergisi ve KDV yükümlülükleri gündeme gelmektedir. Vergisel boyut nedeniyle Manavgat’ta turizm amaçlı kira gelirinin doğru beyan edilmesi için mali müşavir desteği önerilmektedir.
